SIWEB

 

19 settembre 2012			n. 688/0
	Modifiche alla L. 431/1998, in materia di rilascio degli immobili concessi in locazione ad uso abitativo A.C. 598 Elementi per l’istruttoria legislativa

 

 

 

Contenuto

La proposta di legge in commento mira a introdurre alcune modifiche alla normativa riguardante i contratti di locazione di durata triennale stipulati ai sensi dell’articolo 2, commi 3 e 5, della legge n. 431 del 1998, i cd. contratti concordati,prevedendo che la prima proroga di diritto abbia una durata triennale anziché biennale.

Essa è, altresì, volta ad escludere l’applicazione a tali contratti e agli altri contratti a “canone concordato” di una norma processuale - contenuta nell’art. 6, comma 4, della stessa legge n. 431 - favorevole al conduttore e riguardante l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione.

La proposta di legge in esame istituisce, inoltre, una procedura processuale ad hoc di esecuzione forzata per finita locazione riguardante i citati contratti a canone concordato.

Si segnala infine che la proposta di legge riprende il contenuto di proposte di legge già presentate nelle precedenti legislature. In particolare, l’esame della proposta di legge n. 5727, presentata nella XIV legislatura, era già stato avviato dalla VIII Commissione, mentre nella XV legislatura l’esame della proposta di legge n. 1540 non era stato iniziato in sede referente.

 

Si rammenta che la legge n. 431 del 1998, contenente “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione aventi durata quadriennale (art. 2 comma 1), lasciando libere le parti di determinare la misura del canone. In alternativa a ciò, la legge prevede la possibilità di stipulare contratti aventi una durata non inferiore a tre anni (art. 2 comma 3 e 5) o la possibilità di stipulare contratti aventi una durata minore anche di tre anni per soddisfare particolari esigenze delle parti (art. 5 comma 1). A differenza del caso in cui il contratto ha durata quadriennale, nelle altre ipotesi citate, il canone (cd. canone calmierato) non è liberamente determinabile dalle parti, ma deve essere fissato sulla base di parametri individuati da accordi definiti dalle organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, (art. 2, comma 3). Tali parametri sono determinati sulla base di criteri definiti da un decreto ministeriale[1] (art. 4, comma 2). La disciplina recata dalla legge n. 431 prevede, inoltre, l’ipotesi in cui gli accordi suddetti non vengano definiti: in tal caso, interviene un’ulteriore disciplina ministeriale[2] (art. 4, comma 3). Infine la legge n. 431 prevede (art. 2, comma 5) che alla prima scadenza del contratto avente durata triennale, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto sia prorogato di diritto per due anni (prima proroga) fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art. 3 o vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale, sempre ai sensi dello stesso art. 2, comma 5, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni (seconda proroga).

 

La proposta di legge in commento interviene, come già anticipato, sulla disciplina dei contratti aventi durata triennale, i contratti a canone concordato, attraverso due modifiche puntuali rispettivamente al secondo e al quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge n. 431 del 1998.

In particolare, l’articolo 1, comma 1, lettera a), n. 1, della proposta di legge dispone che, alla prima scadenza del contratto, la proroga di diritto dello stesso nel caso di mancato accordo delle parti - fatta salva la facoltà di disdetta del locatore prevista dalla normativa vigente -abbia una durata di tre anni e non più di due anni.

La seconda modifica è contenuta nel comma 1, lettera a), n. 2), eprevede che, alla scadenza della proroga triennale, il contratto si intende scaduto e si applichi il comma 5-bis dell’articolo 6, introdotto dalla proposta di legge, che - come si illustrerà di seguito- prevede una procedura di esecuzione forzata nuova per facilitare il rientro nel possesso del bene immobile locato da parte del proprietario alla scadenza del contratto.

 

Per quanto concerne le disposizioni di carattere processuale, l’articolo 1, comma 1, lettera b), n. 1), della proposta di legge, con una novella al comma 4 dell’articolo 6 della legge n. 431 del 1998, dispone che la facoltà per il conduttore di chiedere lo slittamento fino a 6 mesi della data del rilascio - contenuta in provvedimenti esecutivi di rilascio - venga limitata alle sole ipotesi in cui sia stato stipulato un contratto di durata quadriennale. La disposizione in commento interviene, infatti, su tale comma 4, aggiungendo dopo le parole “finita locazione” le parole “relativi ai contratti di cui all’art. 2 comma 1”, ossia i contratti aventi durata quadriennale.

 

Più precisamente, l’articolo 6 comma 4 della legge n. 431 del 1998, ora novellato,prevede che per i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi dopo la data di entrata in vigore della legge, il conduttore può chiedere una sola volta, con istanza rivolta al giudice competente ai sensi dell'articolo 26, primo comma, del codice di procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione entro un termine di sei mesi salvi i casi di cui al comma 5. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell'art. 11 del decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982. Avverso il decreto del tribunale il locatore ed il conduttore possono proporre opposizione per qualsiasi motivo al tribunale che giudica con le modalità di cui all'articolo 618 del codice di procedura civile (che disciplina i provvedimenti del giudice dell’esecuzione).

 

L’articolo 1, comma 1, lettera b), n. 2), prevede, inoltre, una procedura più rapida rispetto a quella ordinaria per l’esecuzione forzata in caso di scadenza dei contratti di cui all’articolo 2, commi 3 e 5, ovvero i contratti concordati. Attraverso l’introduzione di tale disciplina la proposta di legge, come sottolinea la relazione illustrativa, mira a far sì che il proprietario possa disporre in tempi più rapidi del bene immobile locato in base a un contratto triennale di cui alla legge n. 431 del 1998, una volta scaduto il termine del contratto stesso.

 

Al fine di comprendere le disposizioni in commento, sembra opportuno ricostruire brevemente la disciplina dell’esecuzione forzata prevista dal codice di procedura civile “per consegna o rilascio”, o più precisamente, l’esecuzione per il rilascio di beni immobili locati. Tale tipo di esecuzione è regolata dagli articoli 605-611. Vi sono però delle disposizioni generali comuni a tutti i tipi di esecuzione forzata, che disciplinano adempimenti fondamentali che devono essere compiuti dalla parte interessata al fine di poter instaurare il processo di esecuzione. L’art. 474 prevede che l’esecuzione forzata può avere luogo solo in base a un titolo esecutivo per un diritto certo liquido ed esigibile. I titoli esecutivi sono le sentenze, le cambiali e altri provvedimenti ai quali la legge riconosce l’efficacia di titolo esecutivo.Prima di procedere all’esecuzione forzata, il titolo esecutivo deve essere, inoltre, in base agli artt. 479 e 480, notificato alla controparte in forma esecutiva e deve inoltre essere notificato alla controparte il precetto, cioè l’intimazione ad adempiere l’obbligo previsto dal titolo esecutivo entro un termine non minore di 10 giorni. Per l’esecuzione per consegna o rilascio sono previste norme specifiche. L’esecuzione forzata viene poi eseguita dall’ufficiale giudiziario, che nel caso del rilascio di un bene immobile, pone il proprietario nella condizione di tornare nella disponibilità del bene locato. E’ possibile peraltro “bloccare” l’esecuzione dell’obbligo di rilascio attraverso l’opposizione all’esecuzione, regolata dall’art. 615 e l’opposizione agli atti esecutivi, regolata dai successivi artt. 617 e 618.Tale blocco non è comunque automatico, dato che ai sensi dell’art. 624 il giudice decide se sospendere o meno il processo esecutivo e quali atti sospendere(art. 626).

 

Su tale disciplina interviene, aggiungendo un comma 5-bis all’articolo 6 della legge n. 431 del 1998, la proposta di legge con riferimento ai contratti “triennali” di locazione di cui all’articolo 2, commi 3 e 5, della medesima legge.

In primo luogo, viene disposto che tali contratti costituiscono “titoli esecutivi” di rilascio dell’immobile e che la data dell’esecuzione è fissata alla data della scadenza del contratto. In tal modo, si semplifica notevolmente per il proprietario la possibilità di riavere il bene immobile una volta scaduto il termine del contratto, dato che il proprietario non dovrà più “precostituirsi” il titolo attraverso lo svolgimento di un processo prima di agire esecutivamente, ma potrà instaurare il processo esecutivo sulla base del contratto. La disposizione prevede infatti che “decorsa inutilmente la data prevista dal contratto, il locatore promuove l’esecuzione ai sensi degli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile”.

 

Per completezza d’esposizione, va peraltro ricordato che il codice di procedura civile prevede, nel libro IV (artt. 657-669), un procedimento speciale attraverso il quale è possibile per il proprietario “precostituirsi” in modo veloce un titolo esecutivo (procedimento per convalida di sfratto). Più in particolare, ai sensi dell’art. 657 il locatore può intimare al conduttore licenza per finita locazione con contestuale citazione per la convalida. Ai sensi dell’art. 660 dal giorno della notificazione dell’intimazione a comparire e quello dell’udienza devono intercorrere almeno 20 giorni. Se l’intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza con ordinanza avente efficacia esecutiva (art. 663). Lo stesso effetto si produce anche nel caso in cui l’intimato compaia, ma opponga eccezioni non fondate su prova scritta (art. 665).

 

In secondo luogo, viene previsto che, qualora venga azionata una procedura di esecuzione sulla base di un contratto triennale (ex art. 2, commi 3 e 5, della legge n. 431 del 1998), l’opposizione all’esecuzione è proposta ai sensi degli artt. 615 e 617 del c.p.c. per questioni formali o per invalidità del contratto dopo il rilascio dell’immobile, ai soli fini del risarcimento del danno. Viene, infine, definita l’entità del risarcimento del danno, che comporta il pagamento da parte del proprietario dell’immobile di un indennizzo stabilito dal giudice fino all’importo massimo della cauzione stabilito nel contratto di locazione.

Ciò significa che, in questo caso, la procedura esecutiva non può essere “sospesa” attraverso un atto di opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi. La tutela delle ragioni del convenuto è, pertanto, rinviata alla fase successiva al rilascio dell’immobile.

 

L’articolo 2 dispone in merito all’entrata in vigore della proposta di legge.

 

Relazioni allegate

La proposta di legge è corredata della relazione illustrativa.

Necessità dell’intervento con legge

L’intervento normativo si giustifica in quanto vengono apportate modifiche alla normativa contenuta nella legge n. 431 del 1998 incidendo, nel contempo, anche sulla disciplina processuale contenuta nel codice di procedura civile.

Rispetto delle competenze legislative costituzionalmente definite

Rileva la materia “ordinamento civile”, espressamente indicata tra quelle di competenza legislativa esclusiva dello Stato, ai sensi dell’art. 117, secondo comma, lettera l), della Costituzione. Rileva, inoltre, la materia delle “norme processuali” anch’essa rientrante nelle legislazione esclusiva dello Stato ai sensi della medesima lettera l) del comma 2 dell’articolo 117 della Costituzione.