ATTO CAMERA

INTERROGAZIONE A RISPOSTA IMMEDIATA IN COMMISSIONE 5/02262

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Dati di presentazione dell'atto
Legislatura: 17
Seduta di annuncio: 182 del 04/03/2014
Firmatari
Primo firmatario: CAPEZZONE DANIELE
Gruppo: FORZA ITALIA - IL POPOLO DELLA LIBERTA' - BERLUSCONI PRESIDENTE
Data firma: 04/03/2014


Commissione assegnataria
Commissione: VI COMMISSIONE (FINANZE)
Destinatari
Ministero destinatario:
  • MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE
Attuale delegato a rispondere: MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE delegato in data 04/03/2014
Stato iter:
12/03/2014
Partecipanti allo svolgimento/discussione
RINUNCIA ILLUSTRAZIONE 12/03/2014
Resoconto CAPEZZONE DANIELE FORZA ITALIA - IL POPOLO DELLA LIBERTA' - BERLUSCONI PRESIDENTE
 
RISPOSTA GOVERNO 12/03/2014
Resoconto ZANETTI ENRICO SOTTOSEGRETARIO DI STATO - (ECONOMIA E FINANZE)
 
REPLICA 12/03/2014
Resoconto CAPEZZONE DANIELE FORZA ITALIA - IL POPOLO DELLA LIBERTA' - BERLUSCONI PRESIDENTE
Fasi iter:

DISCUSSIONE IL 12/03/2014

SVOLTO IL 12/03/2014

CONCLUSO IL 12/03/2014

Atto Camera

Interrogazione a risposta immediata in commissione 5-02262
presentato da
CAPEZZONE Daniele
testo di
Martedì 4 marzo 2014, seduta n. 182

   CAPEZZONE. — Al Ministro dell'economia e delle finanze. — Per sapere – premesso che:
   il regime tributario della cedolare secca nel caso di affitto di immobili ad uso turistico presenta taluni margini di incertezza, qualora il proprietario dell'immobile si avvalga di un'agenzia di mediazione immobiliare;
   in tali casi il rapporto tra il proprietario e l'agenzia immobiliare si articola sostanzialmente secondo tre diverse tipologie:
   a) mandato con rappresentanza conferito all'agenzia dal proprietario dell'immobile da affittare;
   b) mandato senza rappresentanza conferito all'agenzia dal proprietario dell'immobile da affittare;
   c) stipula di un contratto di locazione tra il proprietario e l'agenzia di mediazione e successiva stipula di un contratto di sublocazione tra la medesima agenzia di mediazione e il cliente finale che utilizza l'immobile per uso abitativo;
   mentre nella prima ipotesi (quella del mandato con rappresentanza), il regime della cedolare secca è sicuramente applicabile, negli altri due casi la disciplina in materia non appare chiara, inducendo dunque il proprietario a non avvalersi di questo regime di favore;
   infatti l'indirizzo interpretativo assunto dall'Agenzia delle entrate attraverso la circolare n. 26 del 1o giugno 2011, pur ammettendo che il regime della cedolare secca può applicarsi alle locazioni con finalità turistiche, non ha fatto la necessaria chiarezza sul punto, limitandosi ad affermare che non osta all'esercizio dell'opzione per la cedolare secca da parte del locatore l'intervento di un'agenzia che operi come «mero intermediario» tra locatore e conduttore: in particolare, l'utilizzo della dizione «mero intermediario» ha creato incertezze presso i contribuenti e gli operatori del settore;
   in tale situazione si rischia che, pur in presenza del medesimo negozio giuridico (affitto di un immobile ad uso abitativo da parte di una persona fisica), la tassazione possa risultare diversa a seconda della tipologia di rapporto intercorrente tra l'agenzia di mediazione immobiliare e il proprietario;
   ritenere che il regime della cedolare secca possa essere applicato solo nel caso in cui tra il proprietario e l'agenzia si instauri un rapporto di mandato con rappresentanza, violerebbe la ratio e la lettera della normativa sulla cedolare secca, la quale, all'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, richiede solo che il locatore sia una persona fisica, che l'immobile locato abbia uso abitativo e che la locazione non sia effettuata nell'esercizio di un'attività d'impresa, o di arti e professioni (senza invece porre alcun limite rispetto alla natura del conduttore dell'immobile), determinerebbe una irrazionale discriminazione tra i proprietari, condizionando il regime tributario applicabile in base alla configurazione formale del rapporto con l'agenzia, oltre a creare inaccettabili distorsioni della concorrenza a seconda della qualificazione giuridica del rapporto tra agenzia e cliente;
   in tale contesto occorre dunque stabilire con nettezza che il regime della cedolare secca è applicabile alle locazioni relative ad immobili ad uso turistico a prescindere dalle modalità attraverso le quali è regolato il rapporto tra proprietario e agenzia immobiliare (mandato con/senza rappresentanza e sublocazione), in quanto risultino comunque rispettati i requisiti normativi relativi alla qualifica soggettiva del locatore (persona fisica che non effettui la locazione nell'esercizio di attività di impresa, di arti o professioni), ed all'uso dell'immobile (abitativo);
   tale questione assume maggiore importanza se si considera che la recente normativa statale in materia turistica consente, ai sensi dell'articolo 12, comma 5, lettera c), del decreto legislativo n. 79 del 2011, alle agenzie di mediazione immobiliare che svolgono la loro opera nel settore delle locazioni turistiche, di avvalersi liberamente delle tre predette modalità operative (mandato con/senza rappresentanza e sub locazione) –:
   quali iniziative intenda assumere al fine di chiarire in modo incontrovertibile che i contribuenti possono avvalersi del regime tributario della cedolare secca per i redditi derivanti da locazioni di immobili con finalità turistiche anche nei casi in cui il proprietario dell'immobile si avvalga dell'opera delle agenzie immobiliari sia attraverso mandato con rappresentanza, sia attraverso mandato senza rappresentanza e sia attraverso lo strumento della sub locazione. (5-02262)

Atto Camera

Risposta scritta pubblicata Mercoledì 12 marzo 2014
nell'allegato al bollettino in Commissione VI (Finanze)
5-02262

  Con il documento in esame l'Onorevole interrogante chiede chiarimenti in merito alla possibilità di applicare il regime della cedolare secca ai contratti di locazione di immobili ad uso turistico, nel caso in cui il proprietario si avvalga di una agenzia di mediazione immobiliare, attraverso le seguenti modalità:
   a) conferimento di un mandato con rappresentanza;
   b) conferimento di un mandato senza rappresentanza;
   c) stipulazione di un contratto con l'agenzia e successiva stipula di un contratto di sublocazione tra la medesima agenzia di mediazione e il cliente finale che utilizza l'immobile per uso abitativo.

  L'Onorevole interrogante ritiene che sulla base dell'interpretazione fornita dall'Agenzia delle entrate, con la Circolare n. 26 del 1o giugno 2011, solo per il primo caso troverebbe sicuramente applicazione la cedolare secca, posto che l'Agenzia delle entrate si è limitata ad affermare che non osta all'esercizio dell'opzione per la cedolare secca da parte del locatore l'intervento di un «mero intermediario» tra locatore e conduttore.
  In tale situazione, un medesimo negozio giuridico (affitto di un immobile ad uso abitativo da parte di una persona fisica) potrebbe risultare tassato in modo diverso a seconda della tipologia del rapporto intercorrente tra il proprietario dell'immobile e l'agenzia di mediazione immobiliare, con la conseguente irrazionale discriminazione tra i proprietari.
  Inoltre si verrebbero a creare distorsioni della concorrenza a seconda della qualificazione del rapporto.
  Sulla base di tali premesse, l'onorevole chiede quali iniziative si intenda assumere al fine di chiarire che i contribuenti possono avvalersi del regime della cedolare secca per i redditi derivanti da locazioni di immobili con finalità turistiche, nel caso in cui il proprietario si avvalga dell'opera delle agenzie immobiliari con le modalità prospettate.
  Al riguardo, sentiti gli Uffici dell'Amministrazione finanziaria si fa presente quanto segue.
  La cedolare secca è stata istituita dall'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, e consiste in un regime facoltativo di tassazione, cui può accedere previa opzione il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo. In particolare, in applicazione di detto regime, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. Sono comunque escluse le locazioni effettuate nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni, considerando anche l'attività esercitata dal locatario.
  Con particolare riferimento alle locazioni effettuate per il tramite di agenzia di mediazione immobiliare, l'Agenzia delle entrate con la circolare n. 26/E del 6 giugno 2011 ha precisato che, in presenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti dalle disposizioni di riferimento, non osta all'esercizio dell'opzione per la cedolare secca da parte del locatore l'intervento di un'agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore.
  Sulla base di tale interpretazione, l'opzione per la «cedolare secca» può essere effettuata nell'ipotesi di conferimento di un mandato con rappresentanza all'agenzia immobiliare, in quanto il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell'immobile, che assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore. In detta ipotesi, l'opzione per il regime sostitutivo della «cedolare secca» comporta l'esclusione dall'applicazione dell'Irpef per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione.
  La possibilità di accesso al medesimo regime deve essere riconosciuta al proprietario anche nei casi di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in zone turistiche, conclusi da agenzie immobiliari in esecuzione di un mandato senza rappresentanza.
  Al riguardo, rileva la circostanza che, per il profilo sostanziale delle imposte sui redditi, il proprietario dell'immobile che loca per il tramite di una agenzia immobiliare è comunque titolare di un reddito da locazione, anche nel caso in cui l'agenzia operi sulla base di un contratto di mandato senza rappresentanza.
  Affinché possa trovare applicazione il regime della cedolare secca, è necessario in ogni caso che l'immobile ad uso abitativo sia locato dall'agenzia immobiliare per finalità abitative a soggetti che non esercitino attività di impresa, o arti e professioni. Detti presupposti devono essere espressamente previsti nel contratto di mandato stipulato tra proprietario ed agenzia, quale vincolo per l'agenzia mandataria.
  Sotto il profilo delle imposte indirette, la circostanza che i rapporti con l'inquilino siano gestiti in nome proprio dall'agenzia immobiliare comporta la rilevanza di detta operazione ai fini dell'imposta sul valore aggiunto in regime di imponibilità o esenzione dall'Iva, secondo i chiarimenti forniti con la risoluzione n. 117/E del 2004.
  Ai fini dell'imposta di registro, inoltre, gli articoli 10 e 57 del decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986 stabiliscono l'obbligo della registrazione del contratto e del pagamento dell'imposta in capo alle parti e, nel caso di contratto di locazione stipulato in nome proprio dall'agenzia immobiliare, il proprietario dell'immobile non assume la qualifica di «parte contrattuale».
  L'articolo 1705 codice civile stabilisce, infatti, che «Il mandatario che agisce in proprio nome acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato».
  In relazione a tali contratti assume la veste di parte contrattuale l'agenzia immobiliare che agisce in nome proprio e, pertanto, l'obbligo di registrazione e del pagamento dell'imposta di registro grava sulla medesima agenzia immobiliare oltre che sull'altra parte contraente (conduttore).
  Si rammenta, peraltro, che l'obbligo di registrazione in termine fisso non opera, ai sensi dell'articolo 2-bis della Tariffa, parte seconda, allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, per i contratti di «locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno».
  In ipotesi di mandato senza rappresentanza, quindi, l'eventuale opzione per la cedolare secca effettuata dal proprietario dell'immobile esplica effetti ai fini delle imposte sui redditi e non anche ai fini dell'imposta di registro, eventualmente dovuta per la registrazione del contratto di locazione, e di bollo; una diversa interpretazione porterebbe, infatti, ad estendere l'effetto sostitutivo previsto dall'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011 anche ad imposte che gravano su soggetti diversi (agenzia immobiliare) da quelli che accedono al regime della cedolare secca.
  Alla luce delle predette considerazioni, si ritiene che in caso di locazione di immobili turistici sulla base di un contratto di mandato senza rappresentanza, l'opzione per la cedolare secca debba essere effettuata dal proprietario dell'immobile in sede di dichiarazione dei redditi e non esplichi effetti sull'imposta di registro da versare per la registrazione del contratto (ove dovuta) e di bollo.
  Quanto alla comunicazione da parte del locatore della rinuncia all'aggiornamento del canone, con circolare n. 20/E del 2012 è stato precisato che detto obbligo può essere escluso nell'ipotesi di contratti di locazione di durata complessiva nell'anno inferiore a trenta giorni. In relazione a tali contratti di breve durata, per i quali non vige l'obbligo della registrazione in termine fisso, non opera il meccanismo di aggiornamento del canone.
  Ad analoghe conclusioni può giungersi anche con riferimento ai contratti di locazione ad uso turistico di durata inferiore all'anno oggetto della presente nota.
  Per quanto detto, infine, si ritiene che esuli dal campo di applicazione della cedolare secca l'ipotesi della stipula da parte del proprietario di un contratto di locazione con un'agenzia immobiliare, dato che il locatario è un soggetto che esercita un'attività di impresa.

Classificazione EUROVOC:
EUROVOC :

locazione immobiliare

fiscalita'

impresa immobiliare

contratto di locazione