Audizione del Coordinatore dell'Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, professor Gualtiero Tamburini, sullo stato della procedura di dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti pubblici di previdenza.
La Commissione conclude oggi, con l'audizione del professor Tamburini, Coordinatore dell'Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti di previdenza, la verifica dello stato delle dismissioni immobiliari, particolarmente mirata a un confronto tra le previsioni di entrata e l'effettivo introito realizzato al 31 dicembre 2000.
È risultato, dalle audizioni svolte, che i quattro maggiori enti pubblici di previdenza hanno registrato un incasso complessivo che attualmente non raggiunge i 500 miliardi, dunque una cifra molto inferiore ai 3.000 miliardi previsti dalla legge finanziaria per il 2000, per quanto riguarda il programma ordinario di vendite, e ancor più lontana dalle stime dell'Osservatorio, illustrate alla Commissione nell'audizione del 20 luglio 2000. In quella circostanza - ricorda il Presidente - alla Commissione risultò come dai programmi di vendita, riguardanti complessivamente un patrimonio pari a 11.560 miliardi di valore catastale, potesse essere realizzato un incasso attorno ai 4-5 mila miliardi, secondo una previsione definita ragionevole dall'Osservatorio.
La Commissione inoltre, con nota del 20 dicembre 2000, ha sollecitato agli enti pubblici di previdenza informazioni sui ritardi, da più parti segnalati, della procedura di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale, originariamente ricomprese nel programma straordinario di dismissioni e poi inserite nel programma ordinario a seguito del decreto interministeriale, adottato il 27 settembre 2000, dal Ministro del lavoro di concerto con il Ministro del tesoro. Al riguardo la Commissione intende conoscere l'avviso dell'Osservatorio sul passaggio agli enti degli immobili stralciati dal piano straordinario, quali ostacoli di natura operativa e procedurale si siano registrati e come siano stati sistemati, in tale contesto, i rapporti con l'advisor originariamente previsto dal programma straordinario.
Il PRESIDENTE invita quindi il Coordinatore dell'Osservatorio, professor Tamburini, a riferire su tali temi alla Commissione, sollecitando altresì una valutazione complessiva della convenienza dell'operazione di dismissioni, alla luce della situazione che si è attualmente determinata.
Il professor TAMBURINI, ringraziata la Commissione per l'opportunità offerta all'Osservatorio di fornire informazioni e precisazioni sui diversi programmi di vendita, preannuncia che consegnerà alla Commissione un documento sullo stato di attuazione delle dismissioni immobiliari. La ragionevolezza delle previsioni dell'Osservatorio, cui ha fatto cenno il presidente De Luca nella sua introduzione, era fondata - nota il professor Tamburini - sulla stima delle proposte di acquisto già formulate e sull'alta propensione all'acquisto che gli enti avevano registrato. Le ragioni dei ritardi rispetto alle previsioni sono già state indicate nelle audizioni dei responsabili
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degli enti: difficoltà nella erogazione dei mutui, complessità nella costituzione delle cooperative e nella predisposizione della documentazione necessaria a dar luogo ai rogiti. La macchina delle dismissioni si è dunque avviata, ma si deve mettere nel conto una serie di attriti iniziali che hanno causato una partenza lenta che ha consentito un risultato di cassa attorno ai 400 miliardi al 31 dicembre 2000, già oggi di poco inferiore ai 500. Finalmente la procedura è avviata e, per il primo semestre del 2001, gli enti prevedono di realizzare vendite attorno ai 3.000 miliardi. Tale stima può risultare esatta perché ormai ci sono tutte le condizioni di accesso degli inquilini all'acquisto.
Ricordato che sono attualmente esclusi dal programma ordinario di vendita gli immobili di pregio, il professor Tamburini fa presente che il valore medio, per unità immobiliare, realizzato con le dismissioni, è di 190 milioni, un valore significativo che, se raffrontato con altre operazioni di dismissioni - si pensi alle vendite delle ex case popolari e di quelle effettuate dai comuni - rappresenta un dato confortante. Occorre altresì pensare che l'operazione di dismissioni immobiliari ha costretto gli enti a una iperattività in un settore ove peraltro avevano mostrato scarsa efficienza e, dunque, anche di questo si deve tener conto allorché si voglia compiutamente valutare la complessità della prima, grande operazione di privatizzazione immobiliare.
Soffermandosi poi a illustrare lo stato del programma straordinario, il professor Tamburini fa presente che il 13 e il 23 marzo prossimi saranno effettuate le prime aste per 72 immobili - prima tranche di 400 - per un valore di 1.000 miliardi. Precisato che la definizione della base d'asta tiene conto della redditività attuale degli immobili, in taluni casi assai ridotta, rileva che si tratta comunque di valori in linea con le indicazioni del mercato. Il processo di definizione della base d'asta è stato molto accurato, ne è stata verificata la correttezza procedurale, passata al vaglio dell'Osservatorio.
Con riferimento alla validità dei programmi di vendita, il professor Tamburini sostiene che il giudizio resta positivo. L'alienazione ordinaria degli immobili a uso residenziale avviene, con le riduzioni previste dalle norme, con riferimento ai prezzi di mercato, secondo criteri omogenei di valutazione, assicurati dalla comune metodologia indicata agli enti dall'Osservatorio. Qualche difficoltà potrà presentarsi per la vendita degli immobili di pregio, attualmente esclusi dal programma ordinario, che saranno prima offerti all'inquilino a prezzo pieno e, in caso di mancata accettazione, messi all'asta a prezzo di mercato come se fossero liberi: nel caso di immobili di pregio con un valore non molto lontano da quelli classificati non di pregio potrebbero, con ogni evidenza, determinarsi ostacoli alla alienazione.
Parimenti può ritenersi valida la procedura immaginata per il programma straordinario di dismissioni, deciso nel 1997 - occorre ricordarlo - con l'obiettivo di conseguire certi risultati nell'equilibrio dei conti pubblici. L'andamento del mercato immobiliare, oggi in espansione, può contribuire alla positiva riuscita dell'alienazione straordinaria. Complessivamente il processo di dismissioni appare adeguato e una rinuncia ad esso - conclude il professor Tamburini - costituirebbe una scelta negativa.
Interviene il deputato MICHIELON che, osservato come dalla precisa relazione del professor Tamburini emerga sostanzialmente un ritardo quantificabile in sei mesi rispetto alle scadenze originariamente previste, sollecita una stima della consistenza degli immobili che resteranno invenduti e chiede come possano essere superate le difficoltà, opposte dal sistema bancario, nell'erogazione dei mutui, per effetto del ridotto valore degli immobili prestati a garanzia, ritenendo peraltro, al riguardo, che non si dovrebbe pensare di ricorrere ai prestiti agli inquilini da parte degli enti.
Il deputato ARACU, ricordato che dall'Inail non è stata giudicata conveniente
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l'operazione di dismissioni, considerato che l'Istituto ha registrato un reddito positivo dall'investimento immobiliare, chiede se saranno oggetto d'asta tutti gli immobili compresi nel programma straordinario, senza distinzioni, anche Palazzo Wedekind, per il quale, invece, vi sarebbe un interessamento all'acquisto da parte dell'Inpdap.
Il presidente DE LUCA, osservato come la complessità delle procedure non sia dovuta a fatti sopravvenuti ma fosse, al contrario, prevedibile fin dall'inizio, sostiene la necessità di valutare con attenzione il valore di 190 milioni per immobile, considerato che, mediamente, gli immobili degli enti hanno caratteristiche medie migliori: è dunque importante conoscere il termine di riferimento del valore indicato dal professor Tamburini per verificarne la congruità rispetto ai livelli di mercato. Ricorda inoltre che si è accertata una differenza fra prezzi d'acquisto e prezzi di mercato degli immobili di proprietà degli enti e ritiene, al riguardo, utile conoscere la dimensione quantitativa di tale fenomeno, non adeguatamente spiegato, a suo giudizio, dall'andamento del mercato immobiliare. Soffermandosi infine sulle condizioni minime, concordate per la realizzazione dell'operazione di conferimento degli immobili dell'Inpdap al fondo immobiliare Alpha, che di fatto scontano una riduzione, senza che sia imposta dalle norme, del 30 per cento del valore, il Presidente sollecita una valutazione di tale operazione, probabilmente necessaria, ma - va chiarito - al ribasso.
Il professor TAMBURINI, dichiarato di non essere in grado di dare una valutazione quantitativa del patrimonio che rimarrà invenduto, essendo i dati ai quali l'Osservatorio deve fare riferimento ancora poco significativi, ritiene tuttavia che si tratterà di una quota sensibile se solo si tiene conto dell'esperienza della vendita frazionata effettuata da operatori immobiliari professionisti sul mercato che presenta livelli del 30 per cento di invenduto. Il problema potrebbe essere affrontato - e il decreto legislativo n. 104 offre prospettive in tal senso - con il conferimento del patrimonio invenduto a fondi immobiliari a prezzi base convenienti. Si tratterebbe di una novità non essendoci oggi fondi che operano nel settore residenziale frazionato, ma tuttavia, determinando margini di interesse economico, si potrebbero conseguire positivi risultati ricorrendo allo strumento indicato. I fondi immobiliari potrebbero gestire economicamente il patrimonio immobiliare invenduto e procedere all'alienazione nel tempo, via via che gli immobili si liberano. Dichiarato di aver accertato un diffuso interesse negli operatori immobiliari rispetto alla soluzione ora indicata che consentirebbe agli enti di liberarsi del patrimonio frazionato invenduto, ritiene che il conferimento al fondo Alpha sia avvenuto, considerato il livello di rendimento prospettato, il 6 per cento, a condizioni buone per l'Inpdap. Dopo aver inoltre rilevato che il fondo Alpha potrebbe, in prospettiva, diventare la società di gestione immobiliare di tutti gli enti previdenziali, il professor Tamburini si sofferma sulle lamentate difficoltà opposte dal sistema creditizio ai finanziamenti. Occorre far intendere agli istituti di credito, abituati a concedere prestiti per singole abitazioni, che l'operazione presenta complessivamente aspetti convenienti, in ragione delle economie di scala - si pensi ai costi delle istruttorie - e di formule di garanzia ipotizzabili al di là della ipoteca. Chiarito che poche banche si sono dichiarate disponibili a partecipare all'operazione di dismissione, nonostante sia stata condotta una estesa campagna di informazione in Italia e all'estero, il professor Tamburini, precisato che l'Osservatorio non ha competenza di gestione diretta nel processo di alienazione immobiliare, fa presente che, per Palazzo Wedekind, ricompreso nella lista degli immobili destinati al programma straordinario di vendita da parte del Tesoro, secondo quanto disposto dall'articolo 2 della legge finanziaria per il 2000,
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non è emerso alcun interessamento all'acquisto da parte dell'Inpdap.
Ricordato poi che il mercato immobiliare è in rapida trasformazione e che si caratterizza per il ricorso sempre più frequente, da parte delle grandi società, alla costituzione di società immobiliari alle quali si affida il compito di valorizzare, una volta scorporato, il patrimonio immobiliare, ritiene ipotizzabile un'analoga soluzione per gli enti previdenziali, non discostandosi troppo, la vigente normativa, dalla tendenza di mercato testé richiamata.
Dopo che il PRESIDENTE ha rilevato che il ricorso a operazioni di spin off dipende dall'efficienza dei soggetti e, inoltre, che si tratta di una esperienza già negativamente sperimentata dagli enti, il professor TAMBURINI ribadisce che il decreto n. 104 offre positive prospettive, meritevoli di verifica. Riferendosi poi a un'ulteriore richiesta di informazioni del deputato MICHIELON sulla composizione del patrimonio immobiliare oggetto d'asta, il professor Tamburini precisa che si tratta di immobili acquisiti dagli enti in epoche diverse, dall'inizio del secolo agli anni Novanta. Sottolineato il pregio dell'asta, una procedura trasparente, aperta a tutti, esprime l'avviso che le riduzioni di prezzo, previste per l'operazione di dismissioni immobiliari, di poco inferiori al 40 per cento, risultano mediamente in linea con i valori che possono essere realizzati sul mercato allorché società e banche procedono alla vendita dei loro immobili. Rilevato che è impraticabile, per l'ente pubblico, adottare una politica di discriminazione dei prezzi, il professor Tamburini ribadisce che l'operazione di alienazione immobiliare è positivamente avviata e che è impossibile rinunciarvi senza creare inaccettabili sperequazioni.
Replicando, infine, a un'osservazione del presidente DE LUCA in ordine alla disponibilità, da parte degli enti, degli introiti conseguiti dalle vendite immobiliari, il professor TAMBURINI si limita a osservare, come economista, che con i proventi realizzati e depositati in Tesoreria si riduce il debito pubblico e dunque dalle dismissioni gli enti, che - sottolinea - usufruiscono di risorse pubbliche, non possono che ottenere positivi risultati.
Il PRESIDENTE, ringraziato il professor Tamburini, dichiara conclusa l'audizione e dispone che il documento consegnato dal Coordinatore dell'Osservatorio sia pubblicato in allegato al Resoconto della seduta (Allegato 3).
Il Presidente avverte infine che la seduta, già convocata per domani, giovedì 1o febbraio 2001, alle ore 14, non avrà più luogo.
La seduta termina alle 15.30.