Camera dei deputati Dossier GI0529

Il quadro normativo vigente

L'accesso all'abitazione attraverso lo strumento della cooperazione edilizia è un fenomeno che ha trovato diffusa applicazione nel nostro Paese, soddisfacendo fasce sempre più vaste di popolazione.

D'altro canto la Costituzione ha esplicitamente favorito lo sviluppo della cooperazione edilizia stabilendo, all'articolo 47, comma 2, che la Repubblica favorisce l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione e, all'articolo 45, che la Repubblica riconosce la funzione sociale della cooperazione a carattere di mutualità e senza fini di speculazione privata.

In effetti l'acquisto di una casa in cooperativa realizza un fenomeno di aggregazione sociale favorito dal comune obiettivo dei soci (la casa) e può consentire di ottenere notevoli vantaggi economici, conseguenti a un più rigoroso controllo dei costi e all'inesistenza di margini di lucro (posto che l'iniziativa delle cooperative è per definizione fondata sullo scopo mutualistico).

Le cooperative edilizie rappresentano una species all'interno del genusdelle società cooperative. Si tratta di società, di norma a responsabilità limitata, il cui oggetto sociale è costituito dalla realizzazione o acquisto di case da assegnare ai soci in proprietà o in godimento.

Le cooperative edilizie si possono suddividere in cooperative sovvenzionate, che costruiscono con il concorso totale o parziale dello Stato o, comunque, con il suo contributo per gli interessi sui mutui ottenuti da pubblici istituti[1] e cooperative private o libere, che costruiscono con il solo denaro dei soci.

Un'ulteriore importante distinzione può essere quindi operata fra cooperative a proprietà indivisa e cooperative a proprietà divisa: le cooperative edilizie a proprietà indivisa - molto frequenti nel passato - hanno come oggetto sociale l'acquisto o la costruzione di case destinate a restare di proprietà della cooperativa e ad essere assegnate ai soci in godimento o in uso. La cooperativa, in sostanza, amministrata dal consiglio di amministrazione eletto dai soci, dopo l'acquisto e l'edificazione delle case resta proprietaria delle stesse e ne cura la gestione e la manutenzione, addossando ai soci assegnatari delle case i costi e gli oneri della gestione e della manutenzione, nonché un canone corrispettivo del godimento; il socio, pur potendo contare sull'abitazione per sé e per i propri familiari a tempo praticamente illimitato, non acquista mai la proprietà dell'immobile.

Le cooperative a proprietà divisa - senza dubbio le più diffuse ai giorni nostri - assegnano invece ai soci la proprietà individuale e diretta dell'abitazione. All'atto dell'assegnazione l'edificio eretto dalla cooperativa, che costituisce la proprietà sociale, viene frazionato e la relativa proprietà viene trasferita ai singoli soci, i quali si costituiscono in condominio. Con l'assegnazione della proprietà ai soci, la cooperativa viene posta in liquidazione, ove sia stata costituita per la realizzazione di quel solo intervento edilizio. In molti casi, invece, le cooperative edilizie a proprietà divisa si sono dotate di una organizzazione stabile e realizzano numerosi interventi edificatori, diventando punto di riferimento costante dei soci e di coloro che aspirano a diventarlo, per l'acquisto di una abitazione.

Per l'acquisto della proprietà dell'abitazione attraverso la cooperativa edilizia questo è il tipico iter da seguire.

Con l'iscrizione alla cooperativa si acquista la qualità di socio, e cioè tutti i diritti e doveri del socio, come quello di partecipare alle assemblee convocate dal consiglio di amministrazione, di concorrere alla formazione delle delibere dell'assemblea, di esercitare il controllo sul consiglio. L'iscrizione è di norma subordinata alla sussistenza di una serie di requisiti soggettivi fra i quali si ricorda, almeno nell'ambito dell'edilizia sovvenzionata e agevolata, la nullatenenza o il carattere non abbiente dell'aspirante socio. La semplice iscrizione alla cooperativa non attribuisce però alcun diritto all'assegnazione dell'alloggio.

Dopo aver individuato l'intervento edificatorio che si prefigge per i soci, la cooperativa predispone il relativo progetto; sulla base di tale progetto il socio può effettuare la prenotazione dell'alloggio, accompagnando la prenotazione con il versamento di una somma, da computarsi in acconto prezzo di assegnazione. Può accadere che le prenotazioni siano in numero superiore agli alloggi disponibili e previsti nel progetto; in tal caso viene formata una graduatoria dei soci prenotanti e ciò sulla base dei criteri fissati dal regolamento della cooperativa. La prenotazione non attribuisce ancora al socio il diritto all'assegnazione di un alloggio ma attribuisce invece il diritto a essere inserito in graduatoria secondo le norme del regolamento e a ottenere la stipula del preliminare di assegnazione, se collocato in graduatoria nella posizione di coloro cui spetta tale diritto.

I soci inseriti in graduatoria sono chiamati dalla cooperativa alla sottoscrizione del preliminare di assegnazione, atto con il quale la cooperativa e il socio individuano l'alloggio che sarà assegnato in proprietà, il prezzo dell'assegnazione e tutte le caratteristiche dell'alloggio. L'atto preliminare di assegnazione è equiparabile al preliminare di vendita, nel senso che con esso la cooperativa si impegna al futuro trasferimento di proprietà in favore del socio. Nell'atto è indicata per solito anche la previsione di consegna dell'alloggio, seppure tale data sia del tutto indicativa. Anche il prezzo di assegnazione indicato nel preliminare può essere non definitivo e quindi soggetto a variazioni, tenuto conto che a tale prezzo la cooperativa giunge con la formazione preventiva di un piano finanziario complesso che nel corso dell'iniziativa può subire variazioni.

L'atto di assegnazione costituisce l'atto che trasferisce la proprietà dell'alloggio in capo al socio. Esso viene stipulato al completamento delle opere e innanzi a notaio. Inoltre, presuppone che entrambe le parti dell'atto (ovvero la cooperativa e il socio) abbiano adempiuto correttamente alle proprie obbligazioni. Da parte della cooperativa v'è l'obbligo di aver portato a compimento i lavori e da parte del socio v'è il corrispondente obbligo di aver corrisposto integralmente il prezzo di assegnazione. Può accadere che il socio venga immesso nel possesso dell'immobile prima della stipula dell'atto di assegnazione, e ciò per ragioni inerenti il perfezionamento di pratiche amministrative, che richiedono tempi assai lunghi. In questi casi il socio, che non è ancora proprietario dell'alloggio, ne usufruisce pienamente e si realizza per ciò stesso una anomala forma di gestione condominiale, attribuita ai soci non ancora proprietari, ma riferibile sul piano giuridico soltanto alla cooperativa.

Purtroppo però sempre più frequentemente accade che la società cooperativa (o, più in generale, il costruttore) fallisca prima di riuscire a costruire le abitazioni, lasciando così i soci privi del bene cui aspiravano e con scarse possibilità di recuperare il capitale già versato.

L'art. 72 della legge fallimentare (R.D. n. 267 del 1942) prevede infatti che se il venditore è dichiarato fallito e il contratto di vendita è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti, e quindi se la cosa venduta non è passata in proprietà del compratore, il curatore può scegliere fra l'esecuzione e lo scioglimento del contratto. In caso di scioglimento del contratto il compratore ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo senza che gli sia dovuto risarcimento del danno.

Per far fronte a queste difficoltà e tutelare maggiormente il compratore, l'articolo 3 del decreto legge n. 669 del 1996 (convertito in legge n. 30 del 1997) ha introdotto nel codice civile l'articolo 2645-bis che detta disposizioni in materia di trascrizione[2] di contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edificida costruire o in corso di costruzione.

In particolare, l'articolo 2645-bis c.c. stabilisce che:

1) i contratti preliminari devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero edificio espressa in millesimi (comma 4).

2) nei casi sopra indicati la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le suddette modalità; non appena l'edificio viene ad esistenza (v. infra) gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relativi parti comuni e l'eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti (comma 5).

3) si intende esistente l’edificio del quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura (comma 6).

Inoltre, lo stesso articolo 3 del decreto legge - al fine di tutelare i soggetti che concedono mutui edilizi - ha introdotto l’art. 2825-bis al codice civile in forza del quale l'ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia di finanziamento dell'intervento edilizio di cui all'art. 38 ss. del DPR 385/1993 (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia; le norme richiamate sono quelle relative al credito fondiario) prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari, limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto preliminare o con altro atto successivo. Se l'accollo risulta da atto successivo, peraltro, questo è annotato a margine alla trascrizione del contratto preliminare.

Sempre il decreto legge (art. 3, commi 4-6) ha previsto quindi disposizioni volte a tutelare i crediti del promissario-acquirente nel caso di mancata esecuzione dei contratti preliminari. In particolare:

1) ha introdotto l’art. 2775-bis c.c. (Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari) che stabilisce, al comma 1, un privilegio speciale (cioè una causa di prelazione prevista in considerazione della natura del credito) in favore dei crediti del promissario acquirente di beni immobili sullo stesso bene immobile oggetto del contratto preliminare non eseguito, ma trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell'intervento nell'esecuzione promossa da terzi.

Si rammenta che, in base alla regola generale dettata dall’art. 2748, comma 2, c.c., i creditori che (come nel caso di specie) hanno privilegio speciale sui beni immobili sono preferiti ai creditori muniti di ipoteca, salvo che la legge non disponga altrimenti. Proprio a tale riguardo, il comma 2 dell’art. 2775-bis precisa che il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa ai mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'art. 2825-bis (per il quale v. sopra).

2) ha aggiunto il n. 5-bis all’art. 2780 cod. civ., introducendo, nell’ordine dei privilegi sugli immobili, anche i crediti del promissario acquirente per mancata esecuzione dei contratti preliminari di cui all’art. 2775-bis cod. civ.. In sostanza, nell’ordine dei privilegi sugli immobili, tali crediti sono posposti a quelli privilegiati detenuti dallo Stato per imposte, contributi, concessioni di acqua e tributi indiretti;

3) infine, ha aggiunto un comma all’art. 72 della legge fallimentare disponendo che in caso di fallimento del venditore e opzione del curatore per lo scioglimento del contratto con conseguente diritto per il compratore di far valere il proprio credito nel passivo senza che gli sia dovuto risarcimento del danno, qualora l’immobile sia stato oggetto di preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis cod. civ. l’acquirente godrà anche del privilegio di cui all’art. 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.

La legge delega n. 210 del 2 agosto 2004

La legge n. 210 del 2004 ha delegato il Governo ad emanare, entro sei mesi dalla sua entrata in vigore, uno o più decreti legislativi volti a tutelare i diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili “per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.

In estrema sintesi, le principali novità introdotte dalla legge, e contenute tra i criteri di delega di cui all’art. 3, riguardano:

§ la previsione della fideiussione da parte del costruttore; questi è obbligato, a pena di nullità del contratto, prima della stipula del preliminare, a rilasciare e consegnare una fideiussione (bancaria o assicurativa o comunque rilasciata da altro soggetto autorizzato) di importo pari alle somme riscosse o da riscuotere prima della stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile, con esclusione di quelle che debbano essere erogate da un soggetto mutuante. La garanzia opera quando il costruttore versi in “situazione di crisi” (che l’art. 2, lett. c, della legge delega individua nella sottoposizione ad esecuzione immobiliare sulla casa oggetto del contratto, nel fallimento, e nelle altre procedure concorsuali);

§ la introduzione dell’obbligo di forme di tutela risarcitoria dell’acquirente in caso di vizi e difformità dell’immobile manifestatesi dopo la compravendita o l’assegnazione (lett. e);

§ la precisa e dettagliata individuazione dei contenuti del contratto preliminare, al fine di rafforzare la tutela dei diritti del promissario acquirente (lett. m);

§ la previsione di limitazioni all’esperibilità della revocatoria fallimentare nei confronti dell’acquirente (lett. b);

§ la possibilità di suddivisione in quote del finanziamento per l’acquisto dell’immobile e del frazionamento della relativa ipoteca a garanzia (lett. n);

§ la istituzione di un Fondo di solidarietà diretto all’indennizzo degli acquirenti che dichiarino la perdita delle somme versate ed il mancato conseguimento della proprietà dell’immobile, a seguito di insolvenza del costruttore (lett. f, g, h, i, l).

Il contenuto dello schema di decreto legislativo

Lo schema di decreto in esame è diretto a dare attuazione alla delega al Governo prevista dalla legge 2 agosto 2004, n. 210, che, come prima sinteticamente illustrato, introduce nel nostro ordinamento un sistema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.

L’articolo 1 disciplina l’oggetto della garanzia fideiussoria.
In attuazione dell’articolo 3, lettera c), della citata legge n.210, si prevede l’obbligo del costruttore di procurarsi e consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere prima che si dia corso al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Tale obbligo, la cui violazione cagiona la nullità dell’intero contratto (si tratta, tuttavia, di una ipotesi di nullità relativa che soltanto la parte acquirente, a tutela della quale la disposizione è dettata, può far valere), grava sul costruttore sia all’atto della stipula di un contratto obbligatorio avente come finalità il trasferimento successivo della proprietà o di altro diritto reale di godimento, sia al compimento di qualsivoglia altro atto che abbia le medesime finalità (comma 1).

Si osserva che in base alla formulazione letterale della norma assume rilevanza soltanto la qualifica rivestita dalla parte venditrice, mentre nulla si dice in relazione alla parte acquirente che, dunque, potrebbe essere anche una persona giuridica, con la conseguenza che l’obbligo di fideiussione sorgerebbe in capo all’alienante anche in caso di contratto stipulato tra imprese: nell’ambito dell’articolo 5 del decreto in esame, invece, si fa riferimento al contratto stipulato dal costruttore con una “persona fisica”.

Si fa notare, inoltre, come la norma non si applichi al contratto che, seppur abbia ad oggetto un immobile da costruire, sia stipulato da un soggetto venditore diverso dal costruttore: l’obbligo di procurarsi fideiussione potrebbe, pertanto, essere facilmente aggirato mediante la costituzione, da parte della società costruttrice, di una ulteriore società, dalla prima interamente partecipata, avente ad oggetto il commercio di beni immobili, cui trasferire la proprietà degli edifici e cui affidare il compito di alienarli.

Alcuni dubbi interpretativi sorgono, poi, in relazione alla espressione “immobile da costruire”: mentre è evidente che la disposizione non si applica agli immobili che non siano suscettibili di “costruzione” (si pensi ai lotti di terreno) e trova invece applicazione in relazione agli edifici di cui non sia ancora iniziata la costruzione all’epoca in cui il contratto preliminare è concluso, non appare chiaro se la normativa in questione si possa riferire, ad esempio, anche al caso dell'immobile in corso di costruzione, ovvero a quello dell’edificio oggetto di un contratto preliminare stipulato dal costruttore una volta che i lavori di costruzione siano terminati (si pensi all'appartamento rimasto invenduto).

Ulteriori difficoltà interpretative sono quelle che concernono l'individuazione dei contratti interessati dalla nuova disciplina.

Quando l'articolo in esame si riferisce al “contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale”, esso si rivolge al contratto preliminare, ma sembra anche riguardare qualsiasi altra tipologia contrattuale per effetto della quale si abbia un trasferimento non immediato dei diritti che sono oggetto del contratto stesso; nella definizione sembrano così compresi: il contratto definitivo sottoposto a termine iniziale, il contratto definitivo sottoposto a condizione sospensiva, il contratto definitivo avente a oggetto la cosa altrui o la cosa futura, il contratto definitivo con oggetto non determinato ma determinabile perché, ad esempio, rimesso alla scelta dell'acquirente o di un terzo, etc.

Non è chiaro, infine, da cosa si differenzi l’ “atto avente le medesime finalità”, rispetto al “contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire”.

Per le società cooperative si dispone che l’atto equipollente al contratto indicato al comma 1 è quello con il quale il soggetto, socio o meno della cooperativa, versa somme o assume obbligazioni con la medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

L’articolo 2 disciplina il rilascio, il contenuto e le modalità di escussione della fideiussione di cui all’articolo precedente.

In particolare si dispone che la suddetta garanzia possa essere rilasciata, in conformità a quanto previsto all’articolo 3, lettera d), della legge delega, soltanto da una banca, da un’impresa esercente assicurazioni, oppure da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del TUB (D.Lgs.n. 385 del 1993) e sottoposti, quindi, ai controlli ed alla sorveglianza della Banca d’Italia. La fideiussione garantisce all’acquirente, nella ipotesi in cui il costruttore incorra in uno stato di crisi, la restituzione delle somme versate, ma anche il valore di ogni altro corrispettivo che sia stato corrisposto al costruttore, come, ad esempio, l’area edificabile ceduta in permuta contro un immobile da costruire (comma 1).

Il comma 2 provvede ad individuare il momento nel quale deve intendersi verificata ogni singola ipotesi di situazione di crisi, rilevante per l’operare della garanzia fideiussoria.

Si fa riferimento, in particolare, alla data di:

§ trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;

§ pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento;

§ presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;

§ pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata una delle illustrate situazioni di crisi, a condizione che, per l’ipotesi di cui al primo punto del comma 2, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la risoluzione del contratto e, per le ipotesi di cui ai successivi punti, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.

Per quanto concerne le modalità di escussione della garanzia, esse “sono state disciplinate in modo da facilitare il recupero di quanto versato dall’acquirente in tempi rapidi e con procedure improntate a semplicità” (così la relazione illustrativa che accompagna lo schema in commento): la fideiussione deve, quindi, prevedere la rinuncia del garante al beneficio della preventiva escussione del debitore principale; può essere escussa a semplice richiesta scritta dell’acquirente corredata dalla documentazione attestante i versamenti; il relativo pagamento deve essere effettuato dal garante entro trenta giorni dalla richiesta, senza che il mancato versamento della commissione o del premio assicurativo possa essere opposto all’acquirente.

L’efficacia della fideiussione viene meno all’atto della stipula dell’atto definitivo di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, dal momento che “l’acquisto del diritto reale sul bene garantisce all’acquirente il soddisfacimento del proprio interesse sostanziale”.

L’articolo 3 concerne l’assicurazione dell’immobile.

Come già disposto all’articolo 3, lettera e) della legge delega, si sancisce l’obbligo del costruttore di stipulare una polizza assicurativa decennale a beneficio dell’acquirente, finalizzata a garantire il risarcimento dei danni conseguenti ai vizi dell’immobile di cui all’articolo 1669 del codice civile e manifestatisi successivamente alla stipula dell’atto definitivo di compravendita o di assegnazione .

Come si legge nella relazione illustrativa, nella ipotesi in cui il soggetto venditore non coincida con il costruttore “l’unico obbligo su di esso gravante sarà quello di procurarsi dal costruttore copia della polizza e consegnarla all’acquirente, come parte integrante dei propri obblighi contrattuali inerenti al solo contratto di compravendita”.

L’articolo 4 definisce l’ambito di applicazione della disciplina precedentemente illustrata: le disposizioni relative all’obbligatorietà della garanzia fideiussoria e dell’assicurazione per i vizi dell’immobile non si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili per la cui costruzione, alla data di entrata in vigore del decreto legislativo, sia già stato richiesto il relativo provvedimento abilitativo comunale: ciò al fine di evitare che iniziative edilizie già in corso siano gravate da oneri ed adempimenti imprevisti al momento del rilascio del relativo preventivo.

L’articolo 5 individua,in attuazione dell’articolo 3, lettera m), della legge delega, il contenuto del contratto preliminare ed i documenti che ad esso devono essere allegati, in modo da“rendere più trasparente l’operazione negoziale e consentire al promissario acquirente di acquisirne una completa rappresentazione, così da porsi al riparo da possibili pregiudizi conseguenti ad una stesura approssimativa e lacunosa del testo contrattuale”.

Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile, devono contenere:

§ le indicazioni previste all’articolo 2659, primo comma, n. 1) e all’articolo 2826, primo comma, del codice civile (dati identificativi delle parti e, se coniugate, loro regime patrimoniale; dati identificativi delle persone giuridiche e, in caso di associazioni non riconosciute, anche delle persone che le rappresentano; natura dell’immobile, comune in cui si trova, relativi dati catastali);

§ la descrizione dell’immobile e di tutte le pertinenze di uso esclusivo oggetto del trasferimento;

§ gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;

§ le caratteristiche tecniche della costruzione, con specifico riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;

§ i tempi di esecuzione della costruzione, con eventuale riferimento alle singole fasi di lavorazione;

§ l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; quanto alle modalità di pagamento del prezzo, “al fine di consentirne la successiva documentazione in caso di escussione della garanzia fideiussoria”, si dispone che i pagamenti debbano effettuarsi mediante bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati, fatte salve ulteriori modalità comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;

§ gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 1;

§ l’esistenza di eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile, con l’indicazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano; devono essere anche menzionati gli obblighi del costruttore ad esse connessi ed i relativi tempi di adempimento;

§ gli estremi del permesso di costruire o, se non ancora rilasciato, della sua richiesta, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

§ l’esistenza di eventuali imprese appaltatrici con l’indicazione dei relativi estremi identificativi.

Come accennato la norma in esame provvede ad individuare anche i documenti che debbono essere prodotti in allegato al contratto preliminare; ci si riferisce:

§ al capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi e l’elenco di tutte le rifiniture e gli accessori convenuti fra le parti;

§ agli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario.

Gli articoli 6 e 7 intervengono con modifiche ed integrazioni sull’art. 39 del TUB e costituiscono attuazione delle previsioni contenute nell’art. 3, lett. n) della legge delega; tali disposizioni mirano a garantire all’acquirente l’immobile:

§ da un lato, il diritto alla suddivisione in quote del finanziamento ed il corrispondente frazionamento dell’ipoteca iscritta a garanzia;

§ dall’altro, il diritto a che l’eventuale cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento gravante sull’immobile possa avvenire prima della stipula del contratto definitivo di compravendita o, al più tardi, contestualmente alla stipula stessa.

L’articolo 6 contiene una nuova formulazione del comma 6 del citato art. 39 del TUB; la norma introduce tra gli aventi diritto alla suddivisione e al frazionamento del finanziamento e dell’ipoteca il promissario acquirente o l’assegnatario dell’immobile gravato da ipoteca. E’ poi specificato che il diritto al frazionamento è esercitatile anche in relazione ad immobili non ancora ultimati, ma che, in caso di “complesso condominiale”, le singole unità immobiliari debbono essere separatamente accatastabili.

Constatata la resistenza delle banche a dare effettiva attuazione alle previsioni della vigente normativa, che già prevede il diritto dell’acquirente al citato frazionamento (così la relazione illustrativa), sono, aggiunti tre commi allo stesso art. 6 con i quali:

§ si concede alle stesse banche un termine di 90 giorni dal ricevimento della richiesta (120 giorni in caso di più di 50 quote) per procedere alla suddivisione in quote (comma 6-bis);

§ si prevede il ricorso al tribunale in caso di mancato adempimento da parte della banca; in caso si accoglimento del ricorso, il presidente del tribunale designa un notaio che provvede con atto pubblico al frazionamento del finanziamento (comma 6-ter);

§ si stabilisce che l’ammortamento, salvo diverso accordo delle parti, è di durata pari a quella inizialmente fissata dal contratto di mutuo, con calcolo del tasso di interesse non basato sul periodo attuale ma su quello di preammortamento immediatamente precedente (comma 6-quater).

Per evitare conseguenze in pregiudizio dell’acquirente, l’articolo 7 del decreto prevede la regolarizzazione delle iscrizioni pregiudizievoli formatesi prima del contratto di compravendita dell’immobile. A tal fine si stabilisce che il notaio non possa stipulare il contratto se il finanziamento non sia stato suddiviso in quote o non sia stata cancellata o frazionata l’ipoteca o il pignoramento gravante sull’immobile.

Sempre al fine di garantire l’effettività dell’acquisizione dell’immobile (art. 3, lett. a, della legge delega), all’articolo 8 si prevede il riconoscimento all’acquirente che abbia già ottenuto la consegna dell’immobile e lo abbia adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, del diritto di essere preferito nell’acquisto di detto immobile nel caso in cui lo stesso formi oggetto di vendita all’incanto; il prezzo di acquisto è lo stesso fissato dall’incanto. La prelazione è, tuttavia, inopponibile in caso di aggiudicazione dell’immobile all’incanto da parte di terzi; il titolare del relativo diritto non potrà, quindi, riscattare l’abitazione anche se non sia stato posto, per qualsiasi ragione, in condizione di esercitarlo. La relazione al decreto legislativo in esame motiva la disposizione con la necessità di “non compromettere l’intangibilità e la certezza degli acquisti all’incanto”.

Si tratta di una prelazione ad efficacia obbligatoria, distinta, pertanto, da quella ad efficacia reale che, invece, presenta il tratto costante del cosiddetto diritto di retratto o di riscatto. In forza di quest’ultimo il diritto ad acquistare, di contenuto sostanzialmente obbligatorio, appare assistito da una sorta di sequela in virtù della quale esso può essere fatto valere anche direttamente nei confronti del terzo acquirente, nei casi in cui l’avente diritto si sia trovato nella condizione di non poter esercitare la prelazione: l’acquisto del terzo, pertanto, sarà valido ed efficace fintantoché il titolare della prelazione non decida di esercitare il diritto potestativo di riscatto e di sostituirsi ex tunc, sulla base della propria dichiarazione unilaterale e recettizia, all’originario acquirente.

Nella ipotesi in esame, invece, la violazione dell’altrui diritto di prelazione fa sorgere soltanto un obbligo di risarcimento del danno.

Si fa presente che, nell’ambito della normativa vigente, tutte le ipotesi di prelazione legale hanno efficacia reale, mentre efficacia obbligatoria è riconosciuta alla prelazione derivante da fonte negoziale;

Si prevede, poi, il diritto del fideiussore alla riscossione dell’eccedenza pagata in sede di escussione, nel caso in cui l’acquirente abbia acquistato l’immobile per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione ad un prezzo inferiore. La differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l’immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore; in caso contrario, sarà necessaria un’apposita stima.

In attuazione di quanto previsto dall’art. 3, lett. b) della legge delega, l’articolo 9 introduce esenzioni e limiti alla esperibilità della revocatoria fallimentare.

La revocatoria fallimentare (art. 67, RD 267/1942.) è azione a tutela della par condicio dei creditori; essa prevede la revoca (mediante azione davanti al tribunale fallimentare) degli atti a titolo oneroso, pagamenti, garanzie, conclusi dal fallito con altro soggetto che risulti a conoscenza dello stato d’insolvenza del debitore. La revoca è possibile per gli atti conclusi entro due anni o un anno (secondo la tipologia negoziale) dalla dichiarazione di fallimento.

La norma prevede come non soggetti a revocatoria fallimentare gli atti a titolo oneroso di trasferimento della proprietà (o altro diritto reale di godimento) di immobili nei quali l’acquirente si impegni a stabilire la propria residenza (o quella dei suoi parenti e affini entro il terzo grado), se posti in essere al giusto prezzo, da valutare non alla data di stipula del contratto definitivo, bensì a quella del preliminare.

Se effettuati nell’ambito di attività d’impresa e nei termini d’uso, analoga esenzione dall’azione revocatoria è stabilita per i pagamento dei premi e delle commissioni relative ai contratti di fideiussione e assicurazione sull’immobile di cui agli art. 2 e 3 (v. ante).

L’articolo 10 dello schema di decreto aggiunge un articolo, il 72-bis, alla citata legge fallimentare (RD n.267/1942); tale disposizione è volta alla attribuzione al promissario acquirente di un immobile da costruire, in caso di fallimento del venditore o promittente tale, della facoltà di sciogliersi dal contratto: tale possibilità è attualmente riconosciuta, in alternativa a quella di subentrare nel contratto, al solo curatore, senza che il promissario acquirente possa adottare alcuna autonoma determinazione; la norma costituisce attuazione delle previsioni dell’art. 3, lett. b) della legge delega, in cui si evidenzia la necessità di una modifica in tal senso dell’art. 72 della legge fallimentare.

Come accennato, infatti, il vigente art. 72, (comma 4), RD 267/1942 stabilisce che, in caso di fallimento del venditore, se la cosa venduta non è passata in proprietà del compratore, il curatore ha la scelta fra il subentro nel contratto o il suo scioglimento. In caso di scioglimento, il compratore ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto risarcimento del danno. Quando l’immobile è stato oggetto di un contratto preliminare di vendita trascritto ex art. 2645 c.c., e il curatore scelga lo scioglimento, il compratore - oltre che far valere il proprio credito nel passivo senza che gli sia dovuto risarcimento del danno - godrà anche del privilegio speciale sull’immobile di cui all’art. 2775-bis del codice civile, a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.

Si disciplina, infine, l’ipotesi in cui il curatore sia più sollecito del compratore nella scelta, optando per l’esecuzione del contratto: quest’ultimo potrà acquistare comunque l’immobile stipulando con la curatela il contratto definitivo di compravendita.

Gli articoli da 11 a 17 dello schema di decreto disciplinano l’istituzione e la gestione del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, nonché le modalità di accesso al fondo stesso, nel rispetto dei principi e criteri direttivi previsti dall’articolo 3, lettere da f) a l), della legge delega.

L’articolo 11 istituisce il Fondo di solidarietà presso il Ministero dell’economia e delle finanze e specifica che il Fondo è diretto a indennizzare gli acquirenti di immobili da costruire che:

§ a seguito dell’insolvenza dei costruttori (v. art. 2, comma 2 dello schema di decreto), oltre a non aver conseguito la proprietà o l’assegnazione del bene, abbiano anche subito la perdita delle somme versate o di ogni altro bene eventualmente corrisposto (comma 1);

§ abbiano subito il danno nell’arco temporale che va dal 31 dicembre 1993 alla data di entrata in vigore del decreto legislativo in commento. In particolare, il comma 2 dell’articolo in commento richiede che le procedure implicanti una situazione di crisi aperte nei confronti del costruttore risultino non concluse prima del 31 dicembre 1993 né aperte successivamente all’entrata in vigore del decreto legislativo.

Presupposto ulteriore per accedere al Fondo è che per l’immobile fosse stato comunque richiesto il permesso di costruire (comma 3).

La legge n. 210 del 2004 (art. 3, lett. l) chiamava il Governo a disciplinare le modalità di accesso ai contributi del fondo. La delega è esercitata con l’articolo 12 dello schema di decreto legislativo, ai sensi del quale per l’accesso alle prestazioni del Fondo occorre che l’acquirente abbia subito un danno per effetto dell’insolvenza del costruttore (perdita di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti al costruttore) senza acquisire la proprietà né altro diritto reale di godimento sull’immobile ovvero senza conseguirne l’assegnazione (comma 1).

In caso di acquisto della proprietà ovvero di assegnazione dell’immobile in esito alla procedura concorsuale il diritto alle prestazioni del Fondo non viene meno (comma 2) purché l’importo complessivo delle somme versate al costruttore e delle somme versate per l’effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente convenuto con il costruttore; l’indennizzo sarà pari alla differenza tra i due valori (comma 3).

Inoltre, il comma 4 dispone che abbiano diritto ad accedere al fondo anche gli acquirenti che abbiano perso la proprietà dell’immobile a seguito di azione revocatoria esercitata ai sensi dell’art. 67, comma 2, della legge fallimentare (regio decreto 16 marzo 1942, n. 267)[3].

L’articolo 13, dando seguito alla delega contenuta nella lettera i) dell’art. 3, della legge n. 210/2004, individua la struttura del fondo.

Seguendo i principi e criteri direttivi della delega, l’articolo in commento prevede la costituzione di sezioni autonome del fondo, definite in funzione di ambiti territoriali interregionali (comma 1). Il comma 2 precisa che l’articolazione in sezioni non comporta un decentramento territoriale del Fondo ma solo una distinta contabilità.

Le risorse raccolte in un dato ambito territoriale alimentano la relativa sezione del fondo e sono utilizzate, in primo luogo, da coloro che abbiano subito il pregiudizio in quello stesso ambito territoriale; solo successivamente, in caso di integrale soddisfazione delle richieste degli aventi diritto, le somme residue di una sezione vengono attribuite alle altre sezioni (commi 3-6).

Come disposto dalla delega, in caso di corresponsione dell’indennizzo agli acquirenti danneggiati, il Fondo ha diritto di regresso nei confronti del costruttore (comma 7); anche in questo caso le somme recuperate sono imputate alla sezione che ha erogato l’indennizzo (comma 8).

La gestione del fondo è disciplinata dall’articolo 14 dello schema di decreto legislativo che l’attribuisce alla CONSAP S.p.A., Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici (comma 1).

La CONSAP, che nasce dalla trasformazione in società per azioni dell’INA (Istituto Nazionale delle Assicurazioni), ha capitale interamente pubblico, detenuto dal Ministero dell’Economia e delle finanze. A questa società sono state attribuite, oltre a tutte le attività di rilievo pubblicistico che già formavano oggetto della concessione legale in capo all’INA, ulteriori funzioni pubbliche fra le quali si ricordano, a titolo d’esempio, la gestione del Fondo di garanzia per le vittime della strada, del Fondo di solidarietà per le vittime dell'usura e del Fondo di solidarietà alle vittime dei reati di tipo mafioso.

Un’apposita concessione, approvata con decreto del Ministero dell’Economia, dovrà definire nel dettaglio le modalità di gestione del Fondo e le modalità di accreditamento alla CONSAP delle somme che affluiscono al Fondo stesso (commi 2-8).

Ai sensi dell’articolo 15 spetterà ad un decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia, definire le aree territoriali e le corrispondenti sezioni autonome.

L’articolo 16 dello schema di decreto legislativo individua le modalità di alimentazione del fondo di solidarietà, dando così attuazione ai principi e criteri direttivi contenuti nell’art. 3, lettera g), della legge delega che richiede, tra l’altro, che l’istituzione del fondo avvenga senza oneri a carico del bilancio dello Stato o degli altri enti pubblici territoriali.

In sintesi, la disposizione in commento prevede:

che il fondo sia alimentato da un contributo obbligatorio posto a carico dei costruttori (già soggetti alla fideiussione di cui all’articolo 1) e che tale contributo sia versato dallo stesso soggetto che rilascia la fideiussione (comma 1); per la prima annualità il contributo è pari al 4 per 1000 dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione (comma 3), mentre per gli anni successivi la misura sarà determinata con decreto ministeriale no0n potendo però superare la misura del 5 per 1000 (comma 4)

che il contributo sia dovuto fino a quando il Fondo non disporrà di risorse sufficienti ad assicurare l’integrale soddisfacimento delle richieste di indennizzo e comunque per un periodo massimo di 15 anni dall’entrata in vigore del decreto legislativo in commento (comma 2);

che il versamento del contributo sia effettuato entro il mese successivo al rilascio della fideiussione (comma 3) e che, in caso di ritardo, siano dovuti interessi di mora, al saggio di interesse legale (comma 6);

che le somme versate a titolo di contributo obbligatorio siano imputate alla sezione autonoma nel cui ambito territoriale è ubicato l’immobile oggetto di fideiussione (comma 5).

Infine, l’articolo 17 dispone in ordine alle modalità di accesso alle prestazioni del fondo, prevedendo che, per quanto non disciplinato, intervenga un decreto del ministero della giustizia, da emanarsi di concerto con il ministero dell’economia (comma 6).

Dalla pubblicazione del decreto ministeriale decorrono 6 mesi entro i quali gli aventi diritto possono presentare domanda di indennizzo (comma 1); l’indennizzo può essere chiesto una sola volta, anche in riferimento a perdite subite a seguito di diverse situazioni di crisi (comma 2).

Il riconoscimento dell’indennità è disposto dal gestore del fondo in esito ad un’istruttoria nel corso della quale è valutata l’entità del danno subito dal richiedente l’indennizzo. A tal fine, ai sensi del comma 4, il gestore del fondo può acquisire il parere di un comitato, da istituire con il decreto interministeriale di cui al comma 6.

Relazione

Il presente decreto attua la delega al Governo prevista dalla legge 2 agosto 2004, n. 210, che introduce nel nostro ordinamento un sistema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.

L’articolo 1 disciplina l’oggetto della garanzia fideiussoria.

Nell’attuazione dell’articolo 3, lettera c), della legge delega, si è previsto l’obbligo del costruttore di procurarsi e consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere prima che si dia corso al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. In tale obbligo il costruttore incorre sia all’atto della stipula di un contratto obbligatorio avente come finalità il trasferimento successivo della proprietà o di altro diritto reale di godimento, sia al compimento di qualsivoglia altro atto che abbia le medesime descritte finalità, previsione, quest’ultima, atta a dare tutela anche nel caso di atti aventi diverso nomen juris, ma identico scopo.

L’obbligo del costruttore deve essere assolto prima o contestualmente alla stipula del predetto contratto obbligatorio. La violazione dell’obbligo è motivo di nullità del contratto, ma l’esigenza che il vizio dell’atto sia ad esclusiva tutela della parte acquirente ha indotto alla previsione di una nullità relativa, che soltanto parte acquirente può dunque far valere. Appare evidente che, da tale previsione, siano esonerati gli importi eventualmente acquisiti dal costruttore in esito a contributi pubblici nei quali l’erogazione da parte della Amministrazione dello stato sia subordinata al rilascio di autonoma garanzia fideiussoria in virtù della legislazione di settore. Per le società cooperative, si è precisato che l’atto equipollente al contratto indicato al comma 1 è quello con il quale il soggetto, socio o meno della cooperativa, versa somme o assume obbligazioni con la medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

L’articolo 2 disciplina le modalità di rilascio, il contenuto e le modalità di escussione della garanzia. La fideiussione potrà essere rilasciata, in conformità a quanto previsto dalla legge delega all’articolo 3, lettera d), soltanto da una banca, da un’impresa esercente assicurazioni oppure da intermediari finanziari che, essendo iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del testo unico bancario di cui al decreto legislativo n. 385 del 1993 ed essendo quindi sottoposti ai controlli ed alla sorveglianza della Banca d’Italia, rispondono maggiormente alle finalità di tutela previste dalla legge delega. La fideiussione garantisce all’acquirente la restituzione delle somme versate, ma anche il valore di ogni altro corrispettivo che l’acquirente abbia corrisposto al costruttore, con ciò tutelando anche le ipotesi di permuta di area edificabile contro immobile da costruire. Si è, poi, precisato al comma 2, il momento nel quale deve intendersi verificata ogni singola ipotesi di situazione di crisi, momento nel quale la garanzia fideiussoria diviene operativa.

L’escussione della garanzia da parte dell’acquirente deve essere preceduta dalla dichiarata volontà di quest’ultimo di recedere dal contratto, volontà che rimane preclusa ove il competente organo della procedura concorsuale abbia preventivamente dichiarato la propria volontà di adempiere allo stesso.

Le modalità di escussione della garanzia sono state previste in modo da facilitare il recupero di quanto versato dall’acquirente in tempi rapidi e con procedure improntate a semplicità: rinuncia del garante al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, semplice richiesta scritta dell’acquirente corredata dalla documentazione attestante i versamenti, obbligo del garante di procedere al pagamento entro trenta giorni dalla richiesta.

Si è, altresì, escluso che il mancato pagamento della commissione o del premio assicurativo possa essere opposto all’acquirente, in modo da impedire una potenziale vanificazione dello scopo della norma.

L’efficacia della fideiussione viene meno all’atto della stipula dell’atto definitivo di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, atteso che l’acquisto del diritto reale sul bene garantisce all’acquirente il soddisfacimento del proprio interesse sostanziale.

L’articolo 3 disciplina l’assicurazione dell’immobile.

In attuazione dell’articolo 3, lettera e) della legge delega, è stato previsto l’obbligo del costruttore di stipulare polizza assicurativa a beneficio dell’acquirente destinata a garantire il risarcimento dei danni conseguenti a vizi dell’immobile manifestatisi successivamente alla stipula dell’atto definitivo di compravendita o di assegnazione.

La norma ha individuato i vizi oggetto di questa particolare tutela in quelli previsti e disciplinati dall’articolo 1669 del codice civile, attesa la gravità degli stessi e la loro significativa incidenza sul valore del bene, così che la copertura dovrà essere garantita per dieci anni a far tempo dalla data di ultimazione dei lavori. Risulta, peraltro, evidente che nelle ipotesi in cui il venditore non sia anche costruttore dell’immobile, l’unico obbligo su di esso gravante sarà quello di procurarsi dal costruttore copia della polizza e consegnarla all’acquirente, come parte integrante dei propri obblighi contrattuali inerenti al solo contratto di compravendita.

L’articolo 4 regola l’ambito di applicazione della disciplina degli istituti sino ad ora illustrati.

Si è ritenuto di prevedere che la nuova disciplina di tutela, incentrata sull’obbligatorietà della garanzia fideiussoria e dell’assicurazione per i vizi dell’immobile abbia un’applicazione che consenta di esentare le iniziative edilizie in corso da adempimenti ed oneri imprevisti in sede di preventivazione.

Per tale motivo si è previsto che la disciplina degli articoli 1, 2 e 3 si applichi a tutti contratti che abbiano per oggetto immobili per i quali il permesso di costruire o atto equipollente sia stato richiesto dal costruttore in data successiva all’entrata in vigore del decreto.

L’articolo 5 disciplina il contenuto del contratto preliminare. Allo scopo di rendere più trasparente l’operazione negoziale e consentire al promissario acquirente di acquisirne una completa rappresentazione, così da porsi al riparo da possibili pregiudizi conseguenti ad una stesura approssimativa e lacunosa del testo contrattuale, in attuazione dell’articolo 3, lettera m), della legge delega, sono stati compiutamente disciplinati i contenuti del contratto e i relativi allegati.

Quanto alle modalità di pagamento del prezzo, al fine di consentirne la successiva documentazione in caso di escussione della garanzia fideiussoria, si è previsto che i pagamenti debbano effettuarsi mediante sistemi di canalizzazione bancaria o postale, fatte salve ulteriori modalità comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento.

L’articolo 6 apporta modificazioni all’articolo 39 del testo unico bancario di cui al decreto legislativo n. 385 del 1993.

L’articolo 3, lettera n) della legge delega ha inteso rendere effettivo il diritto dell’acquirente alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia; ciò in quanto, malgrado la legislazione vigente fosse già orientata in questo senso, la prassi aveva fatto registrare fenomeni di segno contrario. In attuazione della citata previsione, oltre ad ampliare il novero dei soggetti aventi diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e del correlativo frazionamento - al debitore ed al terzo acquirente sono stati aggiunti il promittente acquirente e l’assegnatario per il caso di intervento edilizio realizzato da società cooperativa - è stata specificamente disciplinata la procedura destinata a consentire la piena esplicazione di tale diritto prevedendo, laddove la banca ometta di provvedere alla richiesta in tal senso rivoltale dal soggetto interessato, la possibilità di ricorrere all’Autorità Giudiziaria affinché venga designato un notaio che provveda ai relativi adempimenti.

L’articolo 7 disciplina gli obblighi di frazionamento e di cancellazione delle formalità pregiudizievoli antecedenti alla conclusione del contratto di compravendita.

Con il dichiarato proposito di evitare che le previsioni normative non trovino concreta applicazione, si è espressamente previsto che il notaio non possa procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente ad essa, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo che consenta la cancellazione o il frazionamento dell’ipoteca a garanzia o dell’eventuale pignoramento ancora gravante sull’immobile.

L’articolo 8 introduce un diritto di prelazione condizionato a favore del promissario acquirente dell’immobile.

In particolare, onde garantire l’equa ed adeguata tutela dei diritti dell’acquirente, nel senso di consentire l’effettivo conseguimento della proprietà dell’immobile, in attuazione di quanto previsto dall’articolo 3, lettera a) della legge delega, si è riconosciuto all’acquirente medesimo, che abbia già ottenuto la consegna dell’immobile e lo abbia adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, il diritto di essere preferito nell’acquisto di detto immobile nel caso in cui lo stesso formi oggetto di vendita all’incanto.

Si è, altresì, previsto, al fine di evitare possibili abusi o iniziative fraudolente in danno dei creditori del costruttore, che il diritto di prelazione debba essere esercitato al medesimo prezzo e nel rispetto delle altre condizioni fissate in sede d’asta.

In ogni caso, per non compromettere l’intangibilità e la certezza degli acquisti all’incanto, si è negato il diritto di riscatto al titolare della prelazione che non sia stato posto, per qualsivoglia ragione, in condizione di esercitare il relativo diritto.

L’articolo 9, in attuazione della limitazione della esperibilità delle azioni revocatorie fallimentari prevista dall’articolo 3, lettera b) della legge delega, definisce come non revocabili gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, purché posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, sempre che abbiano ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti o affini entro il terzo grado.

Trattandosi di acquisto posto in essere in esecuzione degli impegni assunti con il contratto preliminare, si è fissato alla data di stipulazione di tale ultimo contratto il momento temporale al quale ancorare la valutazione di congruità del prezzo versato, prescindendo dai valori correnti al momento della conclusione del contratto definitivo.

L’articolo 10 introduce un nuovo articolo 72-bis nel regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, recante la c.d. “legge fallimentare”. Il vigente assetto recato dell’articolo 72 del citato regio decreto prevede che, in caso di fallimento del venditore o promittente tale, sia attribuita al curatore, ove il trasferimento della proprietà non si sia ancora realizzato, la facoltà di subentrare nel contratto ovvero di sciogliersi dallo stesso, senza che al promissario acquirente sia riconosciuta alcuna possibilità di autonoma determinazione.

In attuazione della previsione dell’articolo 3, lettera b) della legge delega, l’articolo in commento modifica la situazione valorizzando la posizione del promittente acquirente al quale è consentito di provocare senz’altro lo scioglimento del vincolo contrattuale attraverso l’escussione della fideiussione, sempre che ciò avvenga prima che il curatore abbia esercitato la suddetta facoltà di scelta. Tuttavia, al promissario acquirente resta preclusa l’escussione della garanzia laddove il curatore, muovendosi in maniera più sollecita, ne abbia anticipato l’iniziativa comunicando di voler dare esecuzione al contratto; da ciò non consegue alcun pregiudizio per il promissario acquirente il quale realizza comunque il conseguimento della proprietà dell’immobile attraverso la stipulazione del contratto definitivo con la curatela.

L’articolo 11 prevede l’istituzione, presso il Ministero dell’economia e delle finanze, del Fondo di solidarietà per gli acquirenti dei beni immobili da costruire; il Fondo è desinato ad indennizzare i promissari acquirenti di immobili da costruire che, in esito a procedure di crisi del soggetto promittente venditore, abbiano subito la perdita di some di denaro o di altri beni oggetto della pattuizione di pagamento del prezzo.

Come espressamente previsto dalla legge di delegazione (art. 3, comma 1, lettera f della legge n. 210 del 2004 come modificato dal decreto-legge 9 novembre 2004, n. 266, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 dicembre 2004, n. 306) le prestazioni del Fondo sono desinate a coprire le fattispecie oggetto della previsione verificatesi tra il 31 dicembre 1993 e la data di entrata in vigore del presente decreto, a condizione che per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire.

L’articolo 12 stabilisce i requisiti per l’accesso alle prestazioni del fondo (art. 3, lettera l legge delega); il comma 1 prevede le due condizioni fondamentali per il concretizzarsi del diritto alla prestazione: in positivo, l’avvenuta perdita patrimoniale connessa al pagamento del corrispettivo per l’acquisto ed inoltre, in negativo, l’omesso ottenimento del bene promesso in vendita. Il comma 2 precisa che il requisito del mancato acquisto non viene meno per effetto dell’acquisto della detta proprietà in esito ad accordi con i soggetti della procedura concorsuale eventualmente apertasi in conseguenza della crisi del promettente venditore; appare, infatti, di tutta evidenza che la condizione del mancato acquisto deve ritenersi imputabile al venditore nel momento in cui costui manchi di adempiere all’obbligazione contratta con il promissario acquirente, restando irrilevanti eventuali successivi interventi di soggetti estranei alle parti del contatto originario che possano, in ipotesi, avere garantito al promissario acquirente di entrare in possesso del bene in virtù di successivi accordi con i predetti terzi. Al fine di evitare locupletazioni in favore dell’acquirente, il comma 3 stabilisce che l’indennizzo è in tali casi dovuto solo qualora l’importo complessivo delle somme versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme versate per l’effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente convenuto con il costruttore ed è determinato in misura pari alla differenza tra il predetto importo complessivo ed il prezzo originario, fino comunque a concorrenza delle somme versate e dei beni corrisposti al costruttore. Il comma 4 precisa che le prestazioni del Fondo, in ipotesi di perdita del bene per effetto del positivo esperimento dell’azione revocatoria, sono garantire solo nell’ipotesi in cui l’azione stessa sia stata proposta ai sensi del secondo comma dell’articolo 67 della legge fallimentare (r.d. n. 267 del 1942), restando escluse nell’ipotesi del primo comma che, come è noto, sono quelle in cui è più marcato il consilium fraudis anche della parte che ha effettuato il pagamento.

L’articolo 13 stabilisce la struttura del Fondo e ne detta le modalità di funzionamento. E’ prevista un’articolazione in sezioni autonome, corrispondenti ad aree territoriali determinate con decreto interministeriale (cfr. articolo 15), dotate di contabilità separata cui affluiscono in proporzione i proventi della dotazione finanziaria complessiva, la fine di determinare l’ammontare complessivo delle somme destinate alla soddisfazione delle richieste di indennizzo e i limiti annuali delle prestazioni garantite. Il comma 6 prevede un’ipotesi di riversamento proporzionale degli eventuali avanzi di gestione di una sezione alle altre sezioni; il comma 7 introduce la previsione di un diritto di surrogazione del Fondo nei diritti dell’acquirente, beneficiato dalla prestazione indennitaria, nell’ambito della procedura di crisi del costruttore; il comma 8 prevede che le eventuali somme recuperate in esito al positivo esperimento dell’azione in surrogazione vengano fatte affluire al bilancio della sezione autonoma che ha erogato l’indennizzo.

L’articolo 14 stabilisce che la gestione del Fondo sia affidata dal Ministero dell’economia e delle finanze alla Concessionaria di servizi assicurativi pubblico S.p.A. (CONSAP) tramite un’apposita convenzione che contenga le modalità di esercizio dell’attività del concessionario secondo le modalità indicate al comma 3.

L’articolo 15 prevede una delega regolamentare per la definizione delle aree territoriali delle sezioni del Fondo.

L’articolo 16 istituisce il contributo obbligatorio a carico dei costruttori, destinato ad alimentare le finanze del Fondo di solidarietà; la durata del contributo è parametrata all’esaurimento delle richieste di indennizzo nel periodo di applicazione del beneficio, come determinato dall’articolo 11, comma 2, e comunque non oltre i quindici anni dalla data di entrata in vigore del presente decreto; per la prima annualità il contributo è fissato nella misura del quattro per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione e si prevede che il versamento delle risorse avvenga entro il mese successivo a quello del rilascio della fideiussione; in sede di prima applicazione, appare – peraltro – evidente che tale termine debba essere necessariamente decorrere solo dal momento in cui il gestore del Fondo abbia reso note le modalità di trasmissione, come prevede l’ultima parte della disposizione del comma 3; per le annualità successive è previsto che la determinazione sia affidata ad un decreto interministeriale ma che, comunque, l’importo massimo non possa superare il cinque per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione. Altre disposizioni regolano l’ipotesi di inadempimento all’obbligo di versamento e garantiscono un monitoraggio della situazione complessiva del rilascio delle fideiussioni, al fine di garantire il controllo dell’effettivo versamento della quota di contributo in oggetto.

L’articolo 17 stabilisce le modalità di accesso degli aventi diritto alle prestazioni del Fondo;

Dall’attuazione del presente decreto non derivano nuovi o maggiori oneri a carico del bilancio dello Stato.

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA

VISTI gli articoli 76 e 87, quinto comma, della Costituzione;

VISTA la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire;

VISTA la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18 febbraio 2005 ;

ACQUISITI i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica ........;

VISTA la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del ......... ;

SULLA PROPOSTA del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali e con il Ministro delle attività produttive;

E M A N A

il seguente decreto legislativo:

Art. 1

(Garanzia fideiussoria)

1. All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque escluse le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante.

2. Per le società cooperative, l’atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

Art. 2

(Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione)

1. La fideiussione è rilasciata da una banca, da un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.

2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:

a) di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;

b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;

c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;

d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

3. La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l’ipotesi di cui al punto a) del medesimo comma, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui ai punti b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.

4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all’acquirente.

6. Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dal ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore è tenuto a rimborsare all’acquirente le spese da quest’ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi.

7. L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione.

Art. 3

(Assicurazione dell'immobile)

1. Il costruttore di un immobile indicato all’articolo 1 è obbligato a contrarre una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Art. 4

(Applicabilità della disciplina)

1. La disciplina prevista dagli articoli 1, 2 e 3 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.

Art. 5

(Contenuto del contratto preliminare)

1. Il contratto preliminare, ed ogni altro contratto che ai sensi dell’articolo 1, comma 2, sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto, devono contenere:

a) le indicazioni previste all'articolo 2659, primo comma, n. 1) e all’articolo 2826, primo comma, del codice civile;

b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;

c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;

d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;

e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;

g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 1;

h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;

i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con la specificazione dei relativi dati identificativi.

2. Agli stessi contratti devono essere allegati:

a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

Art. 6

(Modificazioni all'articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385)

1. All’articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) Il comma 6 è sostituito dal seguente:

"6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.”;

b) dopo il comma 6 sono inseriti i seguenti:

"6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dal ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l'identità del richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a centoventi giorni se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.

"6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l'immobile; il presidente del tribunale, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall'atto di suddivisione del finanziamento, o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l'inizio dell'ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell'atto stesso.

"6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento è pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l'ammortamento stesso è regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del Territorio annota a margine dell'iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l'inizio e la durata dell'ammortamento ed il tasso relativo.”.

Art. 7

(Obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita)

1. Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

Art. 8

(Diritto di prelazione)

1. Qualora l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all’acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell’articolo 584 del codice di procedura civile.

2. Ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione, l’autorità che procede alla vendita dell’immobile provvede a dare immediata comunicazione all’acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall’adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l’invito ad esercitare la prelazione.

3. Il diritto di prelazione è esercitato dall’acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all’autorità che procede alla vendita dell’immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli.

4. Qualora l’acquirente abbia acquistato l’immobile, per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l’immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l’eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima.

5. È escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell’aggiudicatario.

Art. 9

(Esenzioni e limiti alla esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare)

1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili ad uso abitativo, nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dall’acquisto o dall’ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all’azione revocatoria prevista dall’articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni.

2. Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 2 e 3, qualora effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa nei termini d’uso.

Art. 10

(Introduzione dell’art. 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942 n. 267)

1. Dopo l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, è inserito il seguente:

“ 72-bis. (Contratti relativi ad immobili da costruire). In caso di situazione di crisi del costruttore ai sensi dell’articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n. 210, il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l’acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.”.

Art. 11

(Istituzione e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire)

1. È istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili, al fine di assicurare un indennizzo agli acquirenti di beni immobili da costruire che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, di cui all’articolo 2, comma 2, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa.

2. Ai fini dell’accesso alle prestazioni del Fondo, devono risultare nei confronti del costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 né aperte in data successiva a quella di emanazione del presente decreto.

3. L’accesso alle prestazioni del Fondo è consentito nei casi in cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire.

Art. 12

(Requisiti per l’accesso alle prestazioni del Fondo)

1. Per l’accesso alle prestazioni del Fondo devono ricorrere congiuntamente i seguenti requisiti oggettivi:

a) aver subito, a seguito dell’insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell’insolvenza del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti dall’acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l’acquisto o l’assegnazione dell’immobile da costruire;

b) non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile da costruire ovvero non averne conseguito l’assegnazione.

2. Il requisito di cui al comma 1, lettera b), non viene meno per effetto dell’acquisto della proprietà o del conseguimento dell’assegnazione in virtù di accordi negoziali con gli organi della procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione di asta nell’ambito della medesima procedura ovvero, infine, da terzi aggiudicatari.

3. Nei casi di cui al comma 2 l’indennizzo spetta solo qualora l’importo complessivo delle somme versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme versate per l’effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente convenuto con il costruttore ed è determinato in misura pari alla differenza tra il predetto importo complessivo ed il prezzo originario, fino comunque a concorrenza delle somme versate e dei beni corrisposti al costruttore.

4. Danno luogo alle prestazioni del Fondo le situazioni di perdita della proprietà del bene per effetto del successivo positivo esperimento dell’azione revocatoria, soltanto nel caso in cui essa sia stata promossa ai sensi dell’articolo 67, secondo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.

Art. 13

(Struttura e funzionamento del Fondo)

1. Il Fondo si articola in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali interregionali individuate con il decreto di cui all’articolo 15, sulla base della quantità e della provenienza territoriale delle richieste di indennizzo presentate entro il termine di decadenza stabilito nell’articolo 17, comma 1, in modo da assicurare una gestione equilibrata delle sezioni. L’articolazione in sezioni non comporta un decentramento territoriale del Fondo.

2. Per ciascuna sezione autonoma è tenuta dal Fondo una distinta contabilità, anche ai fini della rendicontazione periodica.

3. Gli oneri di gestione del Fondo sono contabilmente ripartiti fra le sezioni autonome, in proporzione dell’ammontare delle risorse di cui ciascuna di esse dispone in virtù dei contributi che le sono imputati ai sensi dell’articolo 16, comma 5.

4. Le risorse di ciascuna sezione, al netto degli oneri di gestione, sono destinate alla soddisfazione delle richieste di indennizzo dei soggetti aventi diritto in relazione agli immobili ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima. A tal fine il gestore del Fondo, entro sei mesi dalla scadenza del termine di presentazione delle richieste di indennizzo da parte degli aventi diritto, salve le risultanze della successiva attività istruttoria, determina per ciascuna sezione l’ammontare massimo complessivo delle somme da erogare a titolo di indennizzo e, quindi, sulla base delle risorse globalmente imputate a ciascuna sezione per effetto del versamento della prima annualità del contributo obbligatorio di cui all’articolo 16, la prima quota annuale di indennizzo da erogare.

5. Le ulteriori quote annuali di indennizzo sono determinate in funzione delle variazioni della misura annua del contributo, stabilita con il decreto di cui all’articolo 16, comma 4, e del suo gettito effettivo, oltre che del decrescente ammontare residuo degli indennizzi da corrispondere.

6. In caso di integrale soddisfazione delle richieste degli aventi diritto, anche prima della scadenza del termine massimo di operatività del Fondo, le eventuali somme residue di una sezione sono attribuite alle altre sezioni, che non abbiano risorse sufficienti, proporzionalmente all’ammontare residuo degli indennizzi da corrispondersi da parte di ciascuna di queste.

7. Il Fondo ha azione di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell’indennizzo corrisposto all’acquirente. A tal fine il Fondo si surroga nei diritti dell’acquirente nell’ambito della procedura implicante la situazione di crisi aperta nei confronti del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti delle somme corrisposte a titolo di indennizzo, nonché dei relativi interessi e spese. L’indennizzato ha facoltà di agire nell’ambito della procedura per l’eventuale residua parte del credito non soddisfatta dall’indennizzo ricevuto dal Fondo.

8. Le somme recuperate dal Fondo ai sensi del comma 7 sono imputate alla sezione autonoma del Fondo che ha erogato l’indennizzo.

Art. 14

(Gestione del Fondo)

1. La gestione del Fondo è attribuita alla CONSAP - Concessionaria di servizi assicurativi pubblici s.p.a., che vi provvede per conto del Ministero dell’economia e delle finanze sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del medesimo Ministero.

2. La concessione si conforma al principio di affidare alla CONSAP, quale concessionaria, la gestione di cassa e patrimoniale del Fondo, la conservazione della sua integrità, la liquidazione delle relative spese, nonché al principio di garantire la verifica periodica, da parte dell’amministrazione concedente, della corrispondenza della gestione del Fondo alle finalità indicate dal presente decreto. Sono a carico del Fondo i relativi oneri e spese di gestione, con esclusione di qualsiasi onere per il bilancio dello Stato, delle regioni o delle province autonome di Trento e di Bolzano o degli altri enti territoriali.

3. Ai fini di cui al comma 2, la concessione definisce, tra l'altro, le modalità di esercizio concernenti:

a) iniziative informative da assumersi ad opera del Fondo, con oneri a suo carico, al fine di garantire l’effettiva fruizione dei benefici previsti dal presente decreto da parte dei destinatari;

b) la rilevazione dei dati necessari per la definizione delle aree territoriali e delle corrispondenti sezioni autonome del Fondo, ai sensi dell’articolo 13, comma 1, nonché per la determinazione annua della misura del contributo obbligatorio, di cui all’articolo 16, comma 4;

c) l’istruttoria delle richieste di indennizzo;

d) la liquidazione degli indennizzi e la loro erogazione, anche tramite apposite convenzioni con le banche;

e) la ripetizione delle somme già erogate, nei casi di revoca o riforma dell’attribuzione, nonché l'esercizio del diritto di surroga previsto dall'articolo 13, comma 7;

f) la previsione dell'ammontare complessivo delle somme da destinare all’erogazione degli indennizzi, nonché al sostenimento degli oneri di gestione;

g) la destinazione ad investimenti a redditività certa ed adeguata delle somme disponibili, compatibilmente con le esigenze di liquidità del Fondo;

h) la presentazione al Ministero dell’economia e delle finanze, per il successivo inoltro alla Corte dei conti, del rendiconto annuale, approvato dal Consiglio di amministrazione della concessionaria, accompagnato dalla situazione patrimoniale del Fondo e da una relazione sull'attività svolta.

4. La concessione stabilisce, altresì, le modalità di accreditamento alla CONSAP delle somme che affluiscono al Fondo.

Art. 15

(Ulteriore disciplina per la gestione del Fondo)

1. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro della giustizia di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze sono definite le aree territoriali e le corrispondenti sezioni autonome del Fondo, tenuto conto dei dati raccolti ed elaborati dal gestore del Fondo medesimo.

2. Possono altresì essere stabiliti ulteriori criteri e modalità per la concreta gestione del Fondo, con particolare riferimento all’attuazione di quanto previsto dall’articolo 13.

Art. 16

(Contributo obbligatorio)

1. Per reperire le risorse destinate al Fondo, è istituito un contributo obbligatorio a carico dei costruttori tenuti all’obbligo di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna della fideiussione di cui all’articolo 1; il contributo è versato direttamente dal soggetto che rilascia la fideiussione.

2. Il contributo obbligatorio è dovuto per un periodo massimo di quindici anni a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto ovvero, se antecedente, sino alla data nella quale risultino acquisite al Fondo risorse sufficienti ad assicurare l’integrale soddisfacimento delle richieste di indennizzo presentate dagli aventi diritto. L’eventuale ricorrenza della predetta condizione per l’anticipata cessazione della debenza del contributo è accertata con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze.

3. Per la prima annualità la misura del contributo è fissata nel quattro per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione ed il versamento è effettuato, entro il mese successivo a quello di rilascio della fideiussione, con le modalità stabilite e rese pubbliche dal soggetto gestore del Fondo.

4. Per le annualità successive, la misura del contributo è stabilita con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, entro il limite massimo del cinque per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione; con il medesimo decreto possono essere stabilite, altresì, modalità per il versamento diverse o ulteriori rispetto a quelle fissate nel comma 3.

5. Le somme versate a titolo di contributo obbligatorio sono imputate alla sezione autonoma del Fondo nel cui ambito territoriale è ubicato l’immobile oggetto di fideiussione.

6. Qualora il versamento del contributo obbligatorio non avvenga entro il termine di cui al comma 3, sono dovuti interessi di mora calcolati, a decorrere dal giorno della scadenza del termine fino a comprendere quello dell’effettivo versamento, al saggio di interesse legale.

7. I soggetti che rilasciano fideiussioni ai sensi dell’articolo 1 sono tenuti a trasmettere entro il 31 dicembre di ogni anno al soggetto gestore del Fondo una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell’articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante attestazione delle fideiussioni rilasciate, con indicazione dei dati dei soggetti interessati, degli importi e degli estremi identificativi degli atti fideiussori.

Art. 17

(Accesso alle prestazioni del Fondo ed istruttoria sulle domande)

1. La domanda di accesso alle prestazioni del Fondo deve essere presentata dagli aventi diritto, a pena di decadenza, entro il termine di sei mesi dalla data di pubblicazione del decreto di cui al comma 6.

2. Ciascun soggetto può ottenere dal Fondo l’indennizzo una sola volta, anche nel caso in cui abbia subito più perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi. Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati, in base alle variazioni dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, alla data di entrata in vigore del presente decreto.

3. Il richiedente deve fornire la prova della sussistenza e dell’entità della perdita. A tal fine costituisce prova anche il provvedimento che ha definitivamente accertato il credito in sede concorsuale.

4. Nello svolgimento dell’attività istruttoria il gestore del Fondo, al fine di determinare criteri di valutazione uniformi in merito a situazioni e documentazioni ricorrenti, può acquisire il parere di un apposito comitato, costituito con il decreto interministeriale di cui al comma 6 e composto da rappresentanti del Ministero della giustizia, del Ministero dell’economia e delle finanze, del Ministero delle attività produttive e delle categorie interessate.

5. Il gestore del fondo, all’esito dell’istruttoria, nei termini stabiliti in sede di concessione, delibera il riconoscimento dell’indennità e la relativa liquidazione ovvero la reiezione della richiesta.

6. Con decreto del Ministero della giustizia, di concerto con il Ministero dell’economia e delle finanze, sono dettate disposizioni relative alle modalità, anche telematiche, di presentazione della domanda ed al contenuto della documentazione da allegare a questa, nonché in merito allo svolgimento dell’attività istruttoria di cui al presente articolo.

Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. E’ fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.

[1] Si fa riferimento alla disciplina contenuta nel R.D. 28 aprile 1938, n. 1165 (Approvazione del testo unico delle disposizioni sull'edilizia popolare ed economica).

[2] La trascrizione - regolata dal codice civile agli artt. 2643 ss. - è un sistema di pubblicità - concernente gli atti ed i provvedimenti relativi alla costituzione ed al trasferimento della proprietà di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari - la cui finalità è di mettere in condizione chiunque di conoscere, mediante la semplice consultazione dei registri immobiliari, se un determinato soggetto ha acquistato o venduto un determinato bene o altro diritto reale immobiliare.

[3] Ai sensi dell’art. 67, comma 2, del R.D. 16 marzo 1942, n. 267, “Sono altresì revocati, se il curatore prova che l'altra parte conosceva lo stato d'insolvenza del debitore, i pagamenti di debiti liquidi ed esigibili, gli atti a titolo oneroso e quelli costitutivi di un diritto di prelazione per debiti contestualmente creati, se compiuti entro l'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento”.

*Numero dello schema di decreto legislativo*	452
*Titolo*	Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire in attuazione della legge 2 agosto 2004, n. 210.
*Norma di delega*	Legge 2 agosto 2004, n. 210, art. 1, co.1
*Settore d’intervento*	Diritto civile; Cooperative
*Numero di articoli*	17
*Date*
§ presentazione	23 febbraio 2004
§ assegnazione	23 febbraio 2004
§ termine per l’espressione del parere	24 aprile 2005
§ scadenza della delega	28 giugno 2005 (ai sensi art. 1, co. 3, L. 210/2004)
*Commissione competente*	II Commissione (Giustizia)
*Rilievi di altre Commissioni*	V Bilancio (scadenza termine: 17 marzo 2005)

Contenuto

Relazioni e pareri allegati

Rispetto delle competenze legislative costituzionalmente definite

Formulazione del testo

Il quadro normativo vigente

La legge delega n. 210 del 2 agosto 2004

Il contenuto dello schema di decreto legislativo