Camera dei deputati Dossier AM0602

Dati identificativi

*Numero del progetto di legge*	5727
*Titolo*	Modifiche alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, recante disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
*Iniziativa*	Parlamentare
*Settore d’intervento*	Lavori pubblici
Iter al Senato	No
*Numero di articoli*	2
*Date*
§ presentazione o trasmissione alla Camera	16 marzo 2005
§ annuncio	16 marzo 2005
§ assegnazione	26 aprile 2005
*Commissione competente*	VIII Ambiente
*Sede*	Referente
*Pareri previsti*	I, II e della Commissione parlamentare per le questioni regionali

Struttura e oggetto

Contenuto

La proposta di legge in esame, che si compone di due articoli, è volta sostanzialmente ad incentivare l’utilizzo da parte dei proprietari di immobili dei contratti di locazione “a canone concordato” previsti dalla legge n. 431 del 1998.

La legge n. 431 del 1998, recante disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, ha infatti previsto la possibilità di stipulare in alternativa a contratti di durata quadriennale a canone liberamente determinabile dalle parti, contratti aventi una durata triennale o anche inferiore, in base alle condizioni e ai canoni fissati da accordi stipulati tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

L’obiettivo di incentivare l’utilizzo di contratti di locazione a “canone concordato” viene perseguito dalla proposta di legge attraverso tre distinti interventi normativi.

Con il primo di tali interventi, contenuto nel punto 2 della lettera b) dell’articolo 1 la proposta di legge in esame mira innanzitutto a velocizzare i tempi per il rientro in possesso alla scadenza del contratto da parte del locatore di un’immobile locato sulla base di un contratto avente durata triennale ai sensi dell’articolo 2 commi 3 e 5 dalla legge n. 431 del 1998.

A tal fine, la proposta di legge prevede che il locatore non debba - per ottenere il rilascio dell’immobile - passare attraverso un processo( seppur rapido come il procedimento per convalida di sfratto previsto dagli artt. 657-669 del codice di procedura civile) che gli fornisca il titolo attraverso il quale ottenere in un altro processo(quello d’esecuzione) il rilascio “forzato” del bene, ma possa ottenere il rilascio stesso instaurando direttamente il giudizio di esecuzione sulla base del contratto.

Il secondo intervento, contenuto nel punto 1 della lettera b) dell’articolo 1 prevede che una norma contenuta nella legge n. 431 del 1998 (articolo 6 comma 4) che prevede la facoltà per il conduttore di chiedere lo slittamento della data del rilascio di un’immobile locato stabilita da provvedimenti esecutivi di rilascio, si applichi solo nelle ipotesi in cui è stato stipulato un contratto di durata quadriennale ai sensi dell’articolo 2 comma 1 della legge n. 431 del 1998

Infine, la proposta interviene con la lettera a) dell’articolo 1 sulla disciplina di carattere sostanziale riguardante il contratto triennale, prevedendo che alla scadenza dei primi tre anni di contratto, lo stesso sia prorogato tacitamente di tre anni e non più di due e stabilendo, inoltre, a differenza della disciplina vigente, che dopo la prima proroga il contratto è scaduto e non vi sia quindi la possibilità di una seconda proroga tacita.

L’articolo 2 reca disposizioni in merito all’entrata in vigore della proposta di legge.

Relazioni allegate

Alla proposta di legge è allegata la relazione illustrativa.

Elementi per l’istruttoria legislativa

Necessità dell’intervento con legge

La proposta di legge apporta modifiche alla normativa contenuta nella legge n. 431 del 1998. Essa incide inoltre sulle norme del codice di procedura civile contenute nel regio decreto 28 ottobre 1940, n. 1443.

Appare pertanto opportuno che la materia sia regolamentata con legge.

Rispetto delle competenze legislative costituzionalmente definite

La proposta di legge disciplina da una parte rapporti tra privati aventi ad oggetto la locazione di immobili. Si tratta di argomenti che rientrano nella voce “ordinamento civile” assegnata dalla lettera l) del comma 2 dell’articolo 117 della Costituzione alla legislazione esclusiva dello Stato.

Da un altro punto di vista, la proposta di legge detta norme processuali. La materia delle “norme processuali” è anch’essa assegnata alla legislazione esclusiva dello Stato dalla lettera l) del comma 2 dell’articolo 117 della Costituzione.

Rispetto degli altri princìpi costituzionali

Nulla da segnalare

Compatibilità comunitaria

Esame del provvedimento in relazione alla normativa comunitaria

Il provvedimento non sembra prospettare profili problematici da questo punto di vista.

Formulazione del testo

con riferimento al punto 2 della lettera a) dell’articolo 1), considerato che la procedura prevista dal comma 5 dell’articolo 2 della legge n. 431 del 1998 di comunicazione della propria intenzione di prorogare o di disdire il contratto dopo la scadenza della prima proroga è funzionale all’eventuale “seconda proroga tacita del contratto” e che la possibilità della seconda proroga del contratto viene abrogata dalla proposta di legge, sembrerebbe opportuno abrogare la parte del comma 5 che prevede tale procedura;

con riferimento al punto 2 della lettera b) dell’articolo 1, andrebbe chiarito che l’opposizione all’esecuzione ai sensi dell’articolo 617 del codice di procedura civile è in realtà un’opposizione agli atti esecutivi e non all’esecuzione;

L’AC 5727

La proposta di legge in commento mira a introdurre due modifiche alla normativa riguardante i contratti di locazione di durata “triennale” stipulati ai sensi dell’articolo 2 comma 3 e 5 della legge n. 431 del 1998; a escludere l’applicazione a tali contratti e agli altri contratti a “canone concordato” di una norma “processuale”- contenuta nella stessa legge n. 431 - favorevole al conduttore e riguardante l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione ead istituire una procedura processuale ad hoc di esecuzione forzata per finita locazione riguardante i contratti di durata “triennale”. Tale ultimo intervento è finalizzato a rendere più rapidi – rispetto a quelli previsti dalla normativa attualmente vigente - i tempi per il rientro in possesso da parte del proprietario del bene immobile locato, alla scadenza del contratto di locazione

La legge n. 431 del 1998, contenente “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione aventi durata quadriennale (art. 2 comma 1), lasciando libere le parti di determinare la misura del canone.

In alternativa a ciò, la legge prevede la possibilità di stipulare contratti aventi una durata inferiore a quattro ma non a tre anni (art. 2 comma 3 e 5) o la possibilità di stipulare contratti aventi una durata minore anche di tre anni per soddisfare particolari esigenze delle parti (art. 5 comma 1). In particolare, possono essere stipulati contratti con durata inferiore ai tre anni per soddisfare le esigenze di studenti universitari (art. 5 comma 2).

A differenza che nel caso in cui il contratto ha durata quadriennale, nelle altre ipotesi citate, il canone non è liberamente determinabile dalle parti, ma deve essere fissato sulla base di parametri individuati da accordi stipulati dalle organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori (art. 2, comma 3). Tali parametri sono determinati sulla base di criteri definiti da un decreto ministeriale (4 comma 2). La disciplina recata dalla legge n. 431 del 1998 prevede, infine, l’ipotesi in cui gli accordi suddetti non vengano stipulati: in tal caso, interviene un ulteriore disciplina ministeriale (art. 4, comma 3).

Il comma 5 dell’articolo 2 prevede inoltre che alla prima scadenza del contratto avente durata triennale, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni (prima proroga) fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni (seconda proroga).

La proposta di legge in commento interviene, come già anticipato, sulla disciplina dei contratti aventi durata triennale attraverso due modifiche puntuali al comma 5 dell’articolo 2.

In particolare, il punto 1 della lettera a) dell’articolo 1 dispone che alla prima scadenza del contratto, la proroga di diritto dello stesso nel caso di mancato accordo delle parti - fatta salva la facoltà di disdetta del locatore prevista dalla normativa vigente -abbia una durata di tre anni e non più di due anni.

La seconda modifica è contenuta nel punto 2) della lettera a) dell’articolo 1. Attraverso tale modifica si stabilisce che alla scadenza della proroga triennale, il contratto si intende scaduto e si applica il comma 5-bis dell’articolo 6, che- come si illustrerà di seguito-prevede una procedura di esecuzione forzata “nuova” per facilitare il rientro nel possesso del bene immobile locato da parte del proprietario alla scadenza del contratto.

Si osserva con riferimento al punto 2 della lettera a), che considerato che la procedura prevista dal comma 5 dell’articolo 2 della legge n .431 di comunicazione della propria intenzione di prorogare o di disdire il contratto dopo la scadenza della prima proroga è funzionale all’eventuale “seconda proroga tacita del contratto”, sembrerebbe opportuno abrogare la parte del comma 5 che prevede tale procedura.

La prima delle due disposizioni processuali contenuta nella proposta di legge è invece contenuta nella lettera b) dell’articolo 1 della proposta di legge.

Con tale disposizione si dispone che la facoltà per il conduttore di chiedere lo slittamento fino a 6 mesi della data del rilascio- contenuta in provvedimenti esecutivi di rilascio- prevista dall’articolo 6 comma 4 della legge n. 431 del 1998 - sia limitata alle sole ipotesi in cui sia stato stipulato un contratto di durata quadriennale. Più precisamente, l’articolo 6 comma 4 prevede che “Per i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi dopo la data di entrata in vigore della presente legge, il conduttore può chiedere una sola volta, con istanza rivolta al pretore competente ai sensi dell'articolo 26, primo comma, del codice di procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione entro un termine di sei mesi salvi i casi di cui al comma 5. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell'articolo 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982. Avverso il decreto del pretore il locatore ed il conduttore possono proporre opposizione per qualsiasi motivo al tribunale che giudica con le modalità di cui all'articolo 618 del codice di procedura civile. “

La disposizione in commento interviene su tale comma, aggiungendo dopo le parole “finita locazione” le parole “relativi ai contratti di cui all’articolo 2 comma 1”, cioè i contratti aventi durata quadriennale.

Il decreto-legge n. 9 del 1982 prevede all’articolo 10 una facoltà analoga a quella prevista dall’articolo 6 comma 4 della legge n. 431 del 1998.

L’articolo 11 dello stesso decreto disciplina la procedura relativa a tale facoltà. Il comma 1 prevede chenella ipotesi di cui al primo comma dell'articolo 10 la istanza deve essere presentata dal conduttore, a pena di decadenza, entro venti giorni dalla data di entrata in vigore del decreto; nelle ipotesi di cui al secondo e terzo comma, l'istanza deve essere presentata almeno venti giorni prima della scadenza del termine fissato e se questo cade entro i venti giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, non oltre venti giorni da tale data. Il comma 2 dispone che alla istanza debbono essere allegati una copia del titolo esecutivo nonché le attestazioni relative all'entità del reddito proprio e dei componenti il nucleo familiare ed ogni altro documento ritenuto necessario; di tali allegazioni deve essere fatta specifica menzione nell'istanza.

Il comma 3 prevede che il conduttore, entro cinque giorni dalla presentazione, deve provvedere a tutti gli adempimenti previsti dalla legge a suo carico per la notifica dell'istanza al locatore ed all'eventuale beneficiario del provvedimento di rilascio. Questi, entro dieci giorni dall'avvenuta notifica, possono presentare deduzioni scritte e produrre ogni documento ritenuto necessario. Il comma 4 dispone invece che dalla data di presentazione della istanza di graduazione sino all'emissione del decreto del pretore la esecuzione del provvedimento di rilascio rimane sospesa. Il provvedimento di rilascio può peraltro essere eseguito qualora il conduttore non provveda tempestivamente agli adempimenti per la notifica della istanza. Ai sensi del comma 5, il pretore, acquisita la prova dell'avvenuta notificazione nonché le deduzioni e produzioni del locatore e dell'eventuale beneficiario e sentite le parti, ove lo reputi indispensabile, decide con decreto sull'istanza. Il comma 6 prevede che il provvedimento è immediatamente comunicato a cura della cancelleria al conduttore, al locatore ed all'eventuale beneficiario. Infine, il comma 7 prevede che il pretore, nelle ipotesi di cui al primo, secondo e terzo comma dell'articolo 10, determina il giorno dell'esecuzione sulla base delle particolari circostanze di fatto anche relative alla situazione economica delle parti, esaminata quest'ultima comparativamente in relazione a circostanze sopravvenute al provvedimento di rilascio, delle ragioni della decisione, del tempo trascorso dalla data in cui il provvedimento di rilascio è divenuto esecutivo.

La seconda disposizione di carattere “processuale” è contenuta al punto 2) della lettera b) dell’articolo 1 e prevede una procedura più rapida rispetto a quella normale per l’esecuzione forzata in caso di scadenza dei contratti di cui all’articolo 2 commi 3 e 5. Attraversol’introduzione di tale disciplina la proposta di legge mira a far sì che il proprietario possa riavere in tempi più rapidi la disponibilità del bene immobile locato in base a un contratto triennale di cui alla legge n.431 del 1998, una volta scaduto il termine del contratto stesso.

Al fine di comprendere le disposizioni in commento, sembra opportuno ricostruire brevemente la disciplina dell’esecuzione forzata prevista dal codice di procedura civile.

Il codice di procedura civile prevede tre tipi di esecuzione forzata (espropriazione forzata, esecuzione per consegna o rilascio, esecuzione forzata degli obblighi di fare o di non fare), cioè di strumenti processuali attraverso i quali i privati possono far valere coattivamente le loro pretese nascenti da rapporti di tipo obbligatorio(contratti, responsabilità extracontrattuale., etc..).

L’esecuzione forzata che rileva ai fini della trattazione della proposta di legge in esame è quella “per consegna o rilascio”, o più precisamente, l’esecuzione per il rilascio di beni immobili locati.

Tale tipo di esecuzione è regolata dagli articoli 605-611 del codice di procedura civile.

Vi sono però delle disposizioni generali comuni a tutti i tipi di esecuzione forzata, che disciplinano adempimenti fondamentali che devono essere compiuti dalla parte interessata al fine di poter instaurare il processo di esecuzione.

L’articolo 474 del codice di procedura civile prevede che l’esecuzione forzata può avere luogo solo in base a un titolo esecutivo per un diritto certo liquido ed esigibile. I titoli esecutivi sono le sentenze, le cambiali e altri provvedimenti ai quali la legge riconosce l’efficacia di titolo esecutivo.

Prima di procedere all’esecuzione forzata, il titolo esecutivo deve essere, inoltre, in base agli articoli 479 e 480 del codice di procedura civile, notificato alla controparte in forma esecutiva e deve inoltre essere notificato alla controparte il precetto cioè l’intimazione ad adempiere l’obbligo previsto dal titolo esecutivo entro un termine non minore di 10 giorni.

Per l’esecuzione per consegna o rilascio sono previste norme specifiche. Ad esempio, è previsto che se il titolo esecutivo dispone circa il termine della consegna o del rilascio, l’intimazione va fatta con riferimento a tale termine(art. 606 c.p.c.).

L’esecuzione forzata viene poi eseguita dall’ufficiale giudiziario, che nel caso del rilascio di un bene immobile, pone il proprietario nella condizione di tornare nella disponibilità del bene locato.

E’ possibile peraltro “bloccare” l’esecuzione dell’obbligo di rilascio attraverso l’opposizione all’esecuzione, regolata dall’articolo 615 del codice di procedura civile e l’opposizione agli atti esecutivi, regolata dall’articolo 617 e 618 del codice di procedura civile. Tale blocco non è comunque automatico, dato che ai sensi dell’articolo 624 del codice di procedura civile, è nella discrezionalità del giudice valutare se sospendere o meno il processo esecutivo e quali atti sospendere( art .626 c.p.c.).

Su questa disciplina interviene, aggiungendo un comma 5-bis all’articolo 6, la proposta di legge con riferimento ai contratti “triennali” di locazione di cui all’articolo 2 commi 3 e 5 in due direzioni.

In primo luogo, viene disposto che tali contratti costituiscono “titoli esecutivi” di rilascio dell’immobile e che la data dell’esecuzione è fissata alla data della scadenza del contratto. In tal modo, si semplifica notevolmente per il proprietario la possibilità di riavere il bene immobile una volta scaduto il termine del contratto, dato che il proprietario non dovrà più “precostituirsi” il titolo attraverso lo svolgimento di un processo prima di agire esecutivamente, ma potrà instaurare il processo esecutivo sulla base del contratto. La disposizione prevede infatti che “decorsa inutilmente la data prevista dal contratto, il locatore promuove l’esecuzione ai sensi degli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile”.

Per completezza d’esposizione, va peraltro ricordato che il codice di procedura di procedura civile prevede nel libro quarto (articoli 657-669) un procedimento speciale attraverso il quale è possibile per il proprietario “precostituirsi” in modo veloce un titolo esecutivo(procedimento per convalida di sfratto)

Più in particolare, ai sensi dell’articolo 657 del codice di procedura civile il locatore può intimare al conduttore licenza per finita locazione con contestuale citazione per la convalida ad una udienza designata dal locatore

Ai sensi dell’articolo 660 c.p.c devono intercorrere dal giorno della notificazione dell’intimazione a comparire e quello dell’udienza almeno 20 giorni.

Se l’intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza con ordinanza avente efficacia esecutiva (articolo 663 c.p.c). Lo stesso effetto si produce anche nel caso in cui l’intimato comparisce, ma oppone eccezioni non fondate su prova scritta (art. 665 c.p.c).

Si tratta di un procedimento più rapido rispetto a quello normale, che prevede invece fasi ben distinte(prima udienza di trattazione, assunzione delle prove,etc). Si tratta comunque di un procedimento non così rapido come quello previsto dalla presente proposta di legge, che consente l’azionabilità del processo esecutivo sulla base del solo contratto.

Una seconda facilitazione della procedura deriva dall’altra disposizione contenuta nel punto 2 della lettera b). Viene infatti previsto che , qualora venga azionata una procedura di esecuzione sulla base di un contratto triennale ex art. 2 commi 3 e 5 della legge n. 431 del 1998, l’opposizione all’esecuzione è proposta ai sensi degli articoli 615 e 617 del codice di procedura civile per questioni formali o per invalidità del contratto dopo il rilascio dell’immobile, ai soli fini del risarcimento del danno. Viene inoltre limitata l’entità del risarcimento del danno all’importo massimo della cauzione stabilito nel contratto di locazione

Ciò significa, che in questo caso la procedura esecutiva non può essere “sospesa” attraverso un atto di opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi.

La tutela delle ragioni del convenuto non è però esclusa, ma solo rinviata alla fase successiva al rilascio dell’immobile.

Si osserva che andrebbe chiarito che l’opposizione all’esecuzione ai sensi dell’articolo 617 del codice di procedura civile è in realtà un’opposizione agli atti esecutivi.

L’articolo 2 dispone in merito all’entrata in vigore della proposta di legge.

Onorevoli Colleghi! - La presente proposta di legge ha lo scopo di porre rimedi immediati alla crisi abitativa, incentivando l'incremento del numero degli alloggi a disposizione del mercato delle locazioni.

Il caro affitti, le difficoltà di trovare sul mercato appartamenti liberi da affittare e la conseguente emergenza abitativa che sfocia nel ripetuto blocco degli sfratti, hanno senz'altro origine nella scarsa disponibilità di alloggi per la locazione.

Si tratta tuttavia di un problema distorto, causato non da una effettiva carenza di volumi abitativi ma piuttosto dall'indisponibilità degli stessi per gli usi di locazione.

Infatti, i proprietari di appartamenti, a lungo vessati da annose proroghe degli sfratti, nel timore di non riuscire a rientrare nel possesso del proprio immobile alla scadenza del contratto, preferiscono tenere sfitti gli appartamenti o affittarli con contratti stagionali, anche rimettendoci finanziariamente.

La legge n. 431 del 1998, nonostante gli intenti di sbloccare il mercato delle locazioni appena uscito, allora, dalle maglie dell'equo canone, non è riuscita ad oggi a produrre gli effetti desiderati circa l'incremento della disponibilità degli alloggi da adibire alla locazione.

Nonostante le incentivazioni fiscali previste a favore delle parti che stipulano i contratti concordati sulla base degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni di categoria, i locatori stentano ad aderire.

Il motivo è la mancanza di certezza sull'immediata disponibilità dell'immobile alla scadenza del contratto.

La presente proposta di legge interviene esclusivamente sulle modalità dell'esecuzione del rilascio degli immobili locati con i contratti concordati, anche per incentivare ulteriormente, in aggiunta alle incentivazioni fiscali previste dalla legge n. 431 del 1998, il ricorso a tali contratti che, come si sa, sono a canone calmierato.

Allo scopo di assicurare il rilascio immediato dell'immobile, si stabilisce che il contratto di locazione, già dalla stipula, costituisce titolo di provvedimento esecutivo di rilascio dell'immobile. La data dell'esecuzione dello sfratto coincide con la data della scadenza del contratto di locazione, che in realtà è quella della scadenza della proroga biennale.

In considerazione delle nuove norme che consentono l'immediata disponibilità dell'alloggio alla scadenza del contratto, si è ritenuto opportuno modificare da due a tre anni la proroga del contratto concordato alla prima scadenza. Si ricorda, infatti, che i contratti di locazione concordati hanno una durata di tre anni più due di proroga con la facoltà di rinnovo.

Ovviamente, la presente proposta di legge abolisce la possibilità del rinnovo tacito nei casi di mancata comunicazione tra le parti circa l'intenzione di rinnovare il contratto.

Secondo il procedimento giudiziario proposto, l'esecuzione dello sfratto si riduce nei termini minimi previsti dagli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile, ossia nello sfratto esecutivo immediato, senza che il conduttore possa opporsi all'esecuzione ai sensi degli articoli 615 e 617 del medesimo codice. In ogni caso, resta salva la facoltà del conduttore di presentare ricorso ai sensi dei medesimi articoli 615 e 617 del codice di procedura civile, ma ciò dopo l'avvenuto rilascio dell'immobile. Lo scopo è di evitare lungaggini procedurali e garantire al proprietario l'immediata disponibilità del proprio immobile, senza tuttavia privare il conduttore del suo diritto di proporre opposizione, anche se in una fase successiva alla liberazione dell'alloggio e solo per vizi formali o per invalidità del contratto.

Riteniamo che la disciplina proposta produrrà una serie di positivi e immediati effetti sul mercato delle locazioni, poiché in primo luogo incrementa il numero degli alloggi da concedere in locazione, incentivando i proprietari immobiliari ad affittare gli appartamenti oggi tenuti sfitti, e in secondo luogo contribuisce a calmierare il costo degli affitti, incoraggiando i locatori a stipulare contratti concordati a canone calmierato, visto che tale penalizzazione si ricompensa con l'immediata disponibilità dell'alloggio alla scadenza del contratto.

Si auspica un celere esame della presente proposta di legge.

CAMERA DEI DEPUTATI ¾¾¾¾¾¾¾¾
PROPOSTA DI LEGGE
d’iniziativa dei deputati PAROLO, CÈ, DARIO GALLI, SERGIO ROSSI, GUIDO DUSSIN, GUIDO ROSSI, POLLEDRI ¾
Modifiche alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, recante disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo