Modifiche alla disciplina del prestito vitalizio ipotecario

3 luglio 2014
Elementi per l'esame in Assemblea

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La proposta in esame, costituita da un unico articolo, intende integrare e modificare la disciplinaIl prestito vitalizio ipotecario del prestito vitalizio ipotecario, attualmente disciplinato dall'articolo 11-quaterdecies, comma 12 del D.L. n. 203 del 2005. In particolare, si intende rendere tale istituto una forma di finanziamento alternativa ai canali tradizionali, concretamente praticabile, consentendo così al proprietario di un'immobile – di età superiore a 65 anni – di convertire parte del valore del bene in contanti, per soddisfare esigenze di liquidità, senza che lo stesso proprietario sia tenuto a lasciare la proprietà residenziale (che viene comunque posta a garanzia del finanziamento). Si intende consentire alle parti di concordare modalità di rimborso graduale di interessi e spese, anziché corrisponderle contestualmente alla scadenza del finanziamento. Inoltre, la proposta in esame lascia agli eredi del beneficiario (nel caso il proprietario non decida di rimborsare anticipatamente il finanziamento), la scelta tra l'estinzione del debito nei confronti dalla banca, la vendita dell'immobile ipotecato oppure, in ultima ipotesi, l'affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito.

L'articolo unico della proposta in esame modifica il vigente articolo 11-quaterdecies, comma 12 del D.L. n. 203 del 2005, già richiamato, e vi aggiunge i commi da 12-bis a 12-sexies.

Il vigente comma 12 stabilisce che il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione, da parte di aziende ed istituti di credito e di intermediari finanziari regolamentati dal Testo Unico Bancario di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.

Ferma restando la formulazione vigente, il nuovo comma 12 dell'articolo unico chiarisce quali eventi Rimborso integrale del debitopossono dar vita al rimborso integrale del debito in un'unica soluzione, e cioè:

• morte del soggetto finanziato;
• trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia;
• compimento di atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia a favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile.

In tal modo si intende evitare che, durante il periodo di finanziamento, il mutuatario possa alterare le condizioni iniziali alla base delle quali il finanziamento era stato concesso, nonché il valore dell'immobile in garanzia, potendo ledere il diritto e la capacità del finanziatore a vendere l'immobile.

Ai sensi del comma 12-bis, si fa salva la possibilità di concordare, al momento della stipulazione del contratto, Rimborso graduale interessi e spesemodalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, prima del verificarsi degli eventi che danno luogo al rimborso integrale (di cui al comma 12 nel testo modificato dalla proposta in esame). Su tale quota non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi. In caso di inadempimento si applica l'articolo 40, comma 2, del Testo Unico Bancario - D.Lgs. n. 385 del 1993, ai sensi del quale la banca può invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. Costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Il comma 12-ter dispone l'applicazione delle Agevolazioni fiscaliagevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine, disciplinate dagli articoli 15 e seguenti del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, e successive modificazioni, per le quali (secondo quanto specificato in sede referente) non rileva la data di rimborso del prestito vitalizio ipotecario.

Il comma 12-quater disciplina il grado dell'ipoteca iscrivibile sull'immobile e declina L'ipoteca sull'immobilealcune regole per il realizzo del credito. In particolare, il prestito vitalizio ipotecario è garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili residenziali (di conseguenza agli stessi si applicano le norme del Testo Unico Bancario in materia di ipoteca, di cui all'articolo 39, commi 1, 2, 3, 4 e 7, del testo unico di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385).

La proposta in esame reca una speciale disciplina della destinazione dei beni immobili, nell'ipotesi in cui il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi che ne comportano l'obbligo di rimborso (di cui al modificato comma 12). In tale ipotesi, in deroga alle regole civilistiche in materia di esecuzione forzata immobiliare (regolata dagli articoli 555 e seguenti del c.p.c.) è il soggetto finanziatore a vendere l'immobile, ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15 per cento per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell'immobile. In alternativa, l'erede può provvedere alla vendita dell'immobile, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento dello stesso. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. L'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute.

Si tutela, inoltre, il terzo acquirente dell'immobile disponendo l'inefficacia delle domande giudiziali opponibili alla vendita. Si demanda a un regolamento del Ministero dello sviluppo economico la disciplina di attuazione relativa alle modalità di offerta del prodotto nonché ai casi di significativa riduzione del valore dell'immobile che possono attivare la richiesta del finanziatore di rimborso integrale del credito.

Il comma 12-quinquies affida al Ministro dello sviluppo economico il compito di adottare, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della disposizione in Le norme di attuazioneesame, un regolamento nel quale siano stabilite le regole per l'offerta dei prestiti vitalizi ipotecari e individuati i casi e le formalità che comportino una riduzione significativa del valore di mercato dell'immobile tali da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento.Nel corso dell'esame in sede referente, è stato chiarito che il regolamento viene adottato previa consultazione dell'ABI e delle associazioni dei consumatori e che deve garantire trasparenza e certezza dell'importo oggetto del finanziamento, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta.

A tutela dei rapporti contrattuali esistenti, il comma 12-sexies specifica che la nuova disciplina si applica ai finanziamenti stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della stessa norma.

Alla scadenza il creditore del credito non pagato ha diritto di promuovere la vendita forzata del bene anche in confronto del terzo acquirente. Questi, per evitare la vendita forzata, ha tre possibilità (art. 2858):

• egli stesso paga i creditori ipotecari, liberando il bene dall’ipoteca,
• effettua il rilascio del bene ipotecato, ossia rinuncia alla proprietà con una apposita dichiarazione resa presso la cancelleria del tribunale, in modo che l'esecuzione non avvenga contro di lui ma contro l'amministratore nominato dal tribunale,
• libera il bene dall’ipoteca (purgazione dell’ipoteca): offre ai creditori una somma pari al prezzo di acquisto del bene (pari al valore del bene se l’acquisto è avvenuta a titolo gratuito); se nessun creditore si offre di acquistare per un prezzo superiore di almeno un decimo, il bene è liberato dall’ipoteca contro il pagamento della somma offerta dal terzo acquirente.

Il terzo acquirente, che subisca l'esecuzione forzata o che liberi il bene o che rilasci il bene, ha azione di regresso verso il debitore principale. Per il regresso può avvalersi della surrogazione ipotecaria, ma non in danno dei creditori che abbiano una iscrizione anteriore alla trascrizione del suo titolo di acquisto.

Il terzo datore di ipoteca si trova in posizione analoga: egli non può invocare, nei confronti del creditore precedente, il beneficio della preventiva escussione del debitore, se il beneficio non è stato convenuto (art. 2868). È direttamente esposto all'azione esecutiva. Per evitarla, deve pagare i creditori ipotecari. Anch'egli ha azione di regresso verso il debitore e diritto di surrogazione nell'ipoteca del creditore.

I pareri espressi dalle Commissioni in sede consultiva

Sul provvedimento si sono espresse in senso favorevole le Commissioni I, V, VIII e XIV.