Dipartimento giustizia

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File: gi0261.doc

 

 

INDICE

Scheda di sintesi

Dati identificativi3

Struttura e oggetto  4

§      Contenuto  4

§      Relazioni allegate  4

Elementi per l’istruttoria legislativa  5

§      Necessità dell’intervento con legge  5

§      Rispetto delle competenze legislative costituzionalmente definite  5

§      Incidenza sull’ordinamento giuridico  5

§      Impatto sui destinatari delle norme  5

Schede di lettura

Quadro normativo e contenuto della proposta di legge  9

Progetto di legge

§      A.C. 2380, (on. Galante ed altri), Modifica all'articolo 1755 del codice civile in materia di pagamento della provvigione al mediatore  15

§      L. 21 marzo 1958, n. 253. Disciplina della professione di mediatore.25

§      L. 3 febbraio 1989, n. 39. Modifiche ed integrazioni alla L. 21 marzo 1958, n. 253 , concernente la disciplina della professione di mediatore.27

 

Scheda di sintesi

per l’istruttoria legislativa

 

 

 

 

Contenuto

La proposta di legge A.C. 2380, composta da un solo articolo, è volta a novellare l’articolo 1755 del codice civile, al fine di inserirvi un ulteriore, ultimo, comma.

Nello specifico il provvedimento in esame mira a prevedere, esclusivamente per le mediazioni che hanno ad oggetto beni immobili, che la provvigione al mediatore sia dovuta dal solo venditore.

Si pone dunque un’eccezione alla regola sancita dal primo comma, in forza della quale, in via generale, la provvigione al mediatore è dovuta da ciascuna delle parti che concludono una determinata operazione giuridica per effetto dell’intervento del mediatore.

Relazioni allegate

Trattandosi di una proposta di legge di iniziativa parlamentare, al provvedimento in esame è allegata unicamente la relazione illustrativa.

 

Necessità dell’intervento con legge

La proposta di legge A.C. 2380 interviene su una disposizioni legislativa di rango primario (articolo 1755 del codice civile) e su materia coperte da riserva di legge. Si giustifica, pertanto, l’utilizzo dello strumento legislativo.

Rispetto delle competenze legislative costituzionalmente definite

In considerazione della finalità del provvedimento in esame, volto a novellare l'articolo 1755 del codice civile, al fine di inserirvi un nuovo comma in materia di pagamento della provvigione al mediatore nelle mediazioni aventi ad oggetto beni immobili, la base giuridica del provvedimento è individuabile nell’articolo 117, comma 2, lettera l) (giurisdizione e norme processuali, ordinamento civile e penale, giustizia amministrativa) della Costituzione.

Incidenza sull’ordinamento giuridico

Coordinamento con la normativa vigente

La proposta di legge in esame incide sulla vigente legislazione con la tecnica della novellazione.

Impatto sui destinatari delle norme

Come precedentemente rilevato la proposta di legge in esame è volta a prevedere che spetti al venditore, nelle mediazioni aventi ad oggetto beni immobili, il pagamento della provvigione a favore del mediatore, nel caso in cui l'affare sia concluso per effetto del suo intervento.

Destinatari del possibile intervento legislativo sono, pertanto, le parti che, in virtù dell'intervento del mediatore, abbiano concluso una determinata operazione immobiliare, con particolare riferimento al venditore sul quale viene a gravare interamente l'obbligo di corrispondere al mediatore la prevista provvigione.

Schede di lettura

 

Quadro normativo e contenuto della proposta di legge

La proposta di legge A.C. 2380 novella l’articolo 1755 del codice civile in tema di provvigione nel contratto di mediazione.

 

La mediazione è disciplinata dal codice civile (articoli da 1754 a 1765) che definisce il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754).

 

In base al disposto dell'art. 1754 i tre elementi che caratterizzano la mediazione sono:

-        la messa in relazione di due o più parti. L'effettiva interposizione tra i possibili contraenti dell'affare è elemento necessario (anche se non sufficiente) per la sussistenza del rapporto di mediazione, indipendentemente sia da un previo accordo dei soggetti intermediati circa la persona del mediatore stesso sia da un preventivo conferimento dell'incarico. Affinché tale interposizione faccia sorgere il rapporto, essa deve essere richiesta o quantomeno non rifiutata dalle parti messe in contatto tra loro;

-        il fine della conclusione di un affare. Con il concetto di affare si intende qualunque operazione contrassegnata da un contenuto economico, riferendosi non solo ai contratti, ma ad ogni operazione generatrice di obbligazioni, ad ogni rapporto giuridico che abbia carattere vincolante e che riceva tutela dall'ordinamento;

-        la mancanza di vincoli di qualsiasi genere con le parti interessate all'affare.

 

Il contratto si perfeziona nel momento in cui è accettato l’incarico ed è sottoposto alla condicio iuris dell’esito positivo dell’affare. Gli elementi del rapporto sono i seguenti:

-       indipendenza ed autonomia del mediatore, il quale svolge un’attività affinché venga stipulato un determinato contratto;

-       possibilità del mediatore di desistere in qualsiasi momento dall’occuparsi dell’affare;

-       estraneità del mediatore a tutto quanto attiene all’esecuzione del contratto stipulato mediante la sua opera.

Per l’esercizio professionale o occasionale dell’attività di mediazione è necessaria l’iscrizione del mediatore in appositi ruoli tenuti dalle Camere di commercio.

 

La legge n. 39 del 1989[1], all’art. 2, ha esteso a tutti coloro che svolgono o intendono svolgere l'attività di mediazione, anche se in modo discontinuo e occasionale, l'obbligo di iscrizione nel ruolo istituito presso ogni camera di commercio già previsto dalla precedente legge n. 253 del 1958[2], e ciò allo scopo di tutelare la collettività dal proliferare di agenzie di mediazione prive di qualificazione professionale. Il ruolo è distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso.

La mancata iscrizione nell'albo professionale non determina la nullità del contratto di mediazione, ma soltanto la inesigibilità della provvigione, l'applicazione della sanzione amministrativa ovvero, in caso di recidiva, l'applicazione della pena prevista per l'esercizio abusivo della professione (cfr. Cass. civ., Sez. II, 27 giugno 2002, n. 9380).

 

Sul mediatore incombe:

-       l’obbligo di imparzialità: egli cioè non può favorire nessuna delle parti né dipendere da alcuna di esse ed è tenuto a comunicare ad entrambe le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare (art. 1759);

-       l’obbligo del segreto professionale.

 

Il diritto del mediatore alla provvigione è collegato alla conclusione del contratto, per questo, se il contratto è nullo, la provvigione non è dovuta.

A corrispondere la provvigione è tenuta ciascuna delle parti che sia entrata in rapporto con il mediatore, pure se l’incarico di adoperarsi per la conclusione dell’affare gli sia stato conferito da una sola delle parti; in caso di pluralità di mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota di provvigione (art. 1758).

 

In particolare, l’articolo 1755 del codice civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento (comma 1).

 

La giurisprudenza ritiene che per conclusione dell'affare deve intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati, o in difetto, per il risarcimento del danno, sicché anche la stipulazione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere tale diritto (cfr. Cass. civ., Sez. III, 11 gennaio 2001, n. 325; con specifico riferimento al contratto preliminare v. Cass. civ., Sez. III, 8 agosto 2002, n. 12022; Cass. Civ, Sez. III, 19 luglio 2002, n. 10553).

Sul nesso di causalità tra la messa in relazione e la conclusione dell'affare la giurisprudenza di legittimità ritiene che, pur non essendo necessario un nesso eziologico diretto ed esclusivo, è tuttavia necessario che la messa in relazione da parte del mediatore costituisca pur sempre l'antecedente necessario per pervenire alla conclusione dell'affare (cfr. Cass. civ., Sez. III, 20 febbraio 1997, n. 1566). Si sostiene inoltre che purché sussista il nesso di causalità non è necessario l'intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, in quanto anche la semplice attività consistente nel ritrovamento e nell'indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti (cfr. Cass. civ., Sez. III, 17 maggio 2002, n. 7253).

Per quanto concerne in particolare la mediazione nella compravendita immobiliare, la giurisprudenza ha affermato che l'imparzialità del mediatore non è esclusa dalla clausola che prevede la attribuzione al mediatore di una provvigione corrispondente al supero (rispetto ad una cifra stabilita) ricavabile dalla vendita di un immobile, ove conclusa, entro una certa data, sia con l'intervento del mediatore sia direttamente da parte del proprietario (cosiddetto patto di sovrapprezzo); tuttavia deve escludersi che configuri un “patto di sovrapprezzo”, compatibile con il contratto di mediazione, la pattuizione in virtù della quale il maggior prezzo eventualmente ottenuto sia attribuito al mediatore, al promittente venditore e ad un terzo, in quanto in siffatta ipotesi il mediatore persegue non solo l'interesse ad una più alta provvigione, ma anche ad un più elevato prezzo, in pregiudizio dell'acquirente ed in favore del terzo che, eventualmente, può non avere svolto alcuna attività (cfr. Cass. Civ., sez. III, sent. n. 15161 del 6 agosto 2004).

 

La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti è oggetto di pattuizione fra le parti stesse. In mancanza di patto, si ricorre alle tariffe professionali o agli usi e, solo da ultimo, all’intervento del giudice che si pronuncia in via equitativa (comma 2).

 

In merito, l’art. 6, co. 2, della legge n. 39 del 1989 ha originariamente disposto che la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, siano determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale e tenuto conto degli usi locali. Il successivo decreto legge n. 223 del 2006[3] ha attribuito tale funzione direttamente alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura (art. 11).

 

 

La proposta di legge A.C. 2380 interviene sull’articolo 1755 del codice civile inserendovi un ulteriore, ultimo, comma.

Tale disposizione mira a prevedere, esclusivamente per le mediazioni che hanno ad oggetto beni immobili, che la provvigione al mediatore sia dovuta dal solo venditore.

Si pone dunque un’eccezione alla regola sancita dal primo comma, in forza della quale la provvigione al mediatore è dovuta da ciascuna delle parti che giungono alla conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore.

 

 

Progetto di legge

 

N. 2380

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CAMERA DEI DEPUTATI ______________________________
PROPOSTA DI LEGGE
d'iniziativa dei deputati   GALANTE, FERDINANDO BENITO PIGNATARO, SGOBIO, DILIBERTO, BELISARIO, BELLILLO, BUCCHINO, CANCRINI, CESINI, CRAPOLICCHIO, DATO, DE ANGELIS, FEDI, LICANDRO, NAPOLETANO, PAGLIARINI, SOFFRITTI, TRANFAGLIA, VACCA, VENIER ¾
Modifica all'articolo 1755 del codice civile in materia di pagamento della provvigione al mediatore

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Presentata il 15 marzo 2007

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Onorevoli Colleghi! - Nel nostro Paese acquistare una casa è un traguardo importante, ma non privo di ostacoli anche per le varie implicazioni economiche che comporta. I problemi di molte coppie che vivono in città e cercano casa vengono ingigantiti e moltiplicati dalla normativa che attualmente regola la materia.

      La trattativa con gli agenti immobiliari è, infatti, spesso disseminata di difficoltà reali. Il primo scoglio, quando si decide di acquistare una casa, nasce dal se, come e quanto pagare la provvigione qualora si sia optato per il ricorso a un'agenzia immobiliare.

      La norma di base è nel codice civile, il quale, all'articolo 1755, afferma che «Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento».

      Sembrerebbe tutto chiaro, ma non è così, perché talvolta i modelli contrattuali in circolazione contengono clausole abusive che ribaltano questo principio e praticamente obbligano a pagare comunque al mediatore la provvigione anche in caso di rinuncia o di rifiuto alla conclusione dell'affare. Questo fatto produce un danno al consumatore che cerca casa. Su questo aspetto è intervenuta la Corte di cassazione la quale, con una sentenza, ha ribadito che di fronte alle inadempienze di un'agenzia immobiliare il «cliente ha diritto a negare o a ridurre l'importo della provvigione».

      Un'altra anomalia del tutto italiana, a cui si vuole porre rimedio con la presente proposta di legge, è quella di far pagare la provvigione del 4 per cento sul valore della casa sia a colui che vende sia a colui che acquista, come prevede il citato articolo 1755 del codice civile. In altri Paesi europei infatti, come la Francia, la Spagna e il Portogallo, la provvigione all'agenzia la paga solo uno dei protagonisti, e cioè il venditore.

      In assenza di vincoli comunitari che disciplinino la materia, è opportuno tentare di limitare le spese a cui vanno incontro i cittadini al momento dell'acquisto di una casa quando si è scelto di rivolgersi a un'agenzia immobiliare, considerato che nel bilancio preventivo occorre aggiungere, appunto, un'ulteriore voce di spesa: la provvigione per il mediatore, che per la maggior parte delle agenzie immobiliari ammonta a una cifra che oscilla tra il 2 per cento e il 4 per cento del valore della casa acquistata.

      La presente proposta di legge mira a uniformare la legislazione italiana in materia a quella di diversi Paesi europei, dimostratisi attenti e sensibili alle esigenze dei consumatori.

      L'intervento legislativo che si propone provvede a modificare il citato articolo 1755 del codice civile, prevedendo che, nelle mediazioni aventi ad oggetto beni immobili, la provvigione sia dovuta solo da parte del venditore.

 

 

 

proposta di legge ¾¾¾

Art. 1. 1. All'articolo 1755 del codice civile è aggiunto, in fine, il seguente comma: «Nelle mediazioni aventi ad oggetto beni immobili, la provvigione dovuta al mediatore, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento, è interamente a carico del venditore».