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CAMERA DEI DEPUTATI
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N. 2608 |
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Da oltre sessant'anni gli edifici ed i villaggi residenziali in cui si trovano unità immobiliari di proprietà esclusiva sono occasioni di conflittualità spesso sterili e sempre costose. Quando si tratta di regolare l'uso delle opere, degli impianti e dei locali che servono all'uso comune e anche quando si tratta di regolare gli usi delle proprietà esclusive, i conflitti davanti all'autorità giudiziaria denotano pretese alimentate da feroci individualismi e da ottusi collettivismi. La vita quotidiana di milioni di persone è infestata da questa conflittualità, che assume a volte tratti parossistici e che crea un soverchiante carico sulle strutture burocratiche e giudicanti dell'amministrazione della giustizia civile. In questi decenni i tentativi e le proposte di riforma complessiva o di modifica parziale della disciplina sono stati innumerevoli.
La presente proposta di legge non modifica né deroga a princìpi ritenuti fondamentali ma, piuttosto, ricompone in modo sistematico e organico la materia sulla base dell'esperienza giurisprudenziale maturata negli ultimi decenni; colma lacune in parte determinate dallo sviluppo del fenomeno e dal progresso tecnologico; contribuisce alla certezza del diritto prevenendo o attenuando possibili conflittualità.
Le sue linee guida sono di tre ordini: 1) definire lo statuto della proprietà condominiale; 2) regolare la gestione su livelli accettabili di trasparenza e di responsabilità nei rapporti tra i partecipanti e nei confronti dei terzi; 3) assicurare la tutela
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Lo statuto della proprietà condominiale.
Il fenomeno del condominio negli edifici, regolato dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile, si caratterizza per la presenza e in funzione dell'uso di beni costituiti da «parti» di uso esclusivo e da altre «parti» di uso comune.
La disciplina vigente considera la realtà degli edifici i cui piani o porzioni di piano possono essere utilizzati in via esclusiva soltanto se, contestualmente, sono utilizzati anche opere, impianti e locali strutturalmente e funzionalmente suscettibili di uso comune.
Negli oltre sessant'anni della sua applicazione questa disciplina ha regolato anche i condomini orizzontali (villaggi residenziali eccetera) ed è stata ritenuta applicabile ai condomini di edifici. La conflittualità in materia ha assunto a volte tratti parossistici ed è stata vissuta quotidianamente dai cittadini con un soverchiante carico sulle strutture burocratiche e giudicanti dell'amministrazione della giustizia civile. La presente proposta di legge esclude che la proprietà condominiale si concreti in una sorta di convivenza tra le proprietà esclusive (che la giurisprudenza più recente denomina «solitarie») di beni suscettibili di utilizzazione separata e la proprietà comune di altri beni che sono parti dell'organismo edilizio o architettonico in cui le prime si trovano e che servono all'uso comune.
Esclude anche che il condominio possa e debba essere considerato quale aggregato sociale, comunità o associazione ovvero che si possano prevenire e risolvere i relativi conflitti consegnandoli a una persona giuridica nuova, titolare di diritti e di poteri assolutamente diversi e autonomi rispetto a quelli dei condomini.
Considera, invece, che la rilevanza giuridica del fenomeno abbia la sua peculiare funzione di regolare gli interessi (reali e patrimoniali) nella circolazione e nell'utilizzazione dei beni collegati. Perciò, innanzitutto, la presente proposta di legge tutela e garantisce la proprietà immobiliare nel condominio poiché: a) obbliga a trascrivere gli atti che impongono o vietano specifiche destinazioni d'uso delle unità immobiliari e delle parti comuni; b) ammette le trascrizioni in favore e contro i condomini e prevede che esse prevalgano su quelle eseguite in favore e contro i singoli condomini in occasione della circolazione delle loro proprietà; c) riconosce che gli atti che impongono o che vietano specifiche destinazioni d'uso di beni immobili o di complessi di beni immobili sono atti che modificano la proprietà; d) riconosce che anche questo tipo di proprietà ha (deve avere) un suo ambito di autonomia e supera le difficoltà del necessario consenso (unanimità) di tutti i condomini partecipanti sia quando si possono modificare o sostituire le parti comuni senza pregiudicare l'interesse comune e l'interesse (patrimoniale) dei singoli partecipanti sia quando devono essere compiuti nell'interesse comune atti che riguardano il condominio, sia, infine, quando si tratta di interventi in materia di condomini di edifici (cosiddetti «supercondomini»); e) sottolinea la legittimazione alla tutela diretta in caso di attività contrarie alle destinazioni d'uso che determinano lo statuto della proprietà condominiale e anche in caso di mancata esecuzione di delibere legittime e regolarmente approvate.
Le disposizioni che riguardano specificamente la proprietà condominiale quale diritto reale e patrimoniale sono integrate da interventi mirati a conseguire quella «certezza del diritto» da tutti auspicata, per quanto concerne l'applicabilità delle disposizioni dettate in materia di proprietà fondiaria (devono essere espressamente dichiarate applicabili in quanto compatibili con l'«ambiente» condominiale) e in materia di usucapione (gli atti che comportano il godimento esclusivo di parti comuni,
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Infine, detta norme specifiche per l'amministrazione dei cosiddetti «supercondomini» e per il computo degli intervenuti e delle maggioranze in assemblea.
La gestione del condominio.
La presente proposta di legge detta regole più rigorose per la gestione, individuando i compiti e le responsabilità dell'amministratore, con particolare riguardo alla trasparenza e alla visibilità dei dati necessari per individuare i soggetti e le condizioni dei beni.
La presente proposta di legge chiarisce alcuni problemi di rito ed eleva il grado di trasparenza delle decisioni della maggioranza. Prevede, inoltre, un alto grado di trasparenza per le decisioni che attengono ai valori immobiliari o alla qualità della vita delle persone, riducendo le maggioranze necessarie per interventi innovativi necessari a soddisfare interessi fondamentali e uniformando la disciplina dettata da varie leggi speciali.
Il ruolo dell'amministratore del condominio, una volta assicurata la visibilità ai terzi delle qualità (destinazioni d'uso) delle unità immobiliari, sia comuni sia esclusive, non poteva che riferirsi, innanzitutto, all'«anagrafe condominiale».
La presente proposta di legge chiarisce che anche i conduttori a titolo di locazione, stante la lunga durata del rapporto, non possono non avere, salvo patto contrario, la qualità di partecipanti, almeno nelle delibere e, conseguentemente, negli obblighi afferenti alla gestione ordinaria.
Chiarito questo, l'individuazione dei condomini e degli «obbligati» nel condominio da parte dell'amministratore postula un obbligo dei primi nei confronti di quest'ultimo (l'obbligo sussiste, ovviamente, anche nei confronti degli altri partecipanti). Pertanto si prevede, da un lato, l'istituzione del registro dell'«anagrafe condominiale» e, dall'altro, si stabiliscono le conseguenze derivanti dalla violazione degli obblighi di comunicazione degli uni e dei compiti dell'altro.
Alla medesima esigenza rispondono le forme di pubblicità-notizia circa l'identità dell'amministratore, sia nei luoghi del condominio, sia nell'elenco previsto dall'articolo 25.
La presente proposta di legge obbliga l'amministratore a far transitare i fondi del condominio in un conto separato, ma soprattutto introduce il beneficio della preventiva escussione in favore dei condomini in regola con i pagamenti. L'amministratore è obbligato ad agire nei confronti dei condomini morosi, salvo che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea. Se non è stato espressamente dispensato egli risponde personalmente dei maggiori danni eventualmente cagionati. In considerazione di tali compiti, che hanno dato origine alle conflittualità segnalate, la presente proposta di legge prevede che, salvo espressa dispensa dell'assemblea, la nomina sia subordinata alla prestazione di un'adeguata garanzia. Una serie di disposizioni di chiusura prevede le ipotesi di revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria con la contestuale nomina di un altro amministratore, nonché, com'è ovvio, che l'amministratore debba rendere conto in modo chiaro e comprensibile del suo operato, con criteri sia di competenza sia di cassa.
Sono, infine, disciplinate le ipotesi estreme di inerzia nella gestione.
La tutela diretta di interessi e bisogni primari.
Il condominio è un ambiente ristretto, ma è pur sempre un ambiente (un «tutto») nel quale si trovano sia la proprietà immobiliare (con i suoi problemi di circolazione e di godimento), sia la gestione di condomini obbligati e di terzi). Ma a volte il condominio non è affatto piccolo e, apparentemente, hanno buon gioco ottusi egoismi. La presente proposta di legge garantisce la tutela
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1. L'articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1117. - (Parti comuni dell'edificio). - Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, quali il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, incluso l'insieme degli elementi architettonici e decorativi dei balconi;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, quali la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la sala per le riunioni di condominio, la lavanderia, gli stenditoi e gli impianti centralizzati;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per le telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini».
1. Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1117-bis. - (Ambito di applicabilità). - Le disposizioni del presente capo
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Le disposizioni sulle distanze di cui alle sezioni VI e VII del capo II del titolo II del presente libro non si applicano ai condominii, se incompatibili con la condizione dei luoghi tenuto conto dell'amenità, della comodità e di ogni altra caratteristica ambientale.
Gli atti che comportano il godimento esclusivo di parti comuni, salvo prova contraria, si presumono tollerati dagli altri condomini ai sensi dell'articolo 1144.
Art. 1117-ter. - (Modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni delle parti comuni). - La sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della loro destinazione d'uso, se ne è cessata l'utilità ovvero se è altrimenti realizzabile l'interesse comune, può essere approvata dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, sesto comma.
La convocazione dell'assemblea, da effettuare mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento almeno sessanta giorni liberi prima della data di convocazione, individua, a pena di nullità, le parti comuni, indica l'oggetto della deliberazione e descrive il contenuto specifico e le modalità delle sostituzioni o delle modificazioni che i condomini che hanno richiesto la convocazione dell'assemblea intendono proporre.
La convocazione è affissa per almeno trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati.
La deliberazione, assunta con atto pubblico a pena di nullità, contiene la dichiarazione espressa di aver effettuato gli adempimenti di cui al secondo comma, e determina l'indennità che, ove richiesta, spetta ai condomini che sopportino una diminuzione del loro diritto sulle parti comuni, in ragione di qualità specifiche dei beni di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione dei luoghi.
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Art. 1117-quater. - (Tutela delle destinazioni d'uso). - In caso di attività contraria alle destinazioni d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino, salva la facoltà di agire a tutela dei propri diritti e interessi, può chiedere all'amministratore di diffidare il condominio dal persistere in tali violazioni e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all'amministratore di convocare entro trenta giorni l'assemblea, inserendo all'ordine del giorno la richiesta di uno o più condomini di tutela della destinazione d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. L'amministratore è tenuto a convocare senza indugio l'assemblea. Decorso il termine indicato dal primo periodo senza che sia stata convocata l'Assemblea, il condomino richiedente può ricorrere all'autorità giudiziaria.
Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il giudice può ordinare il ripristino della situazione di fatto e di diritto violata e condannare il responsabile al pagamento di una somma di denaro in favore del condominio, salvo il diritto al risarcimento del maggior danno, tenuto conto della gravità della violazione, dell'incremento di valore, degli investimenti compiuti e dei benefìci ricavati dall'interessato».
1. L'articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1118. - (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). - Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore delle parti di sua proprietà esclusiva, se il titolo non dispone altrimenti.
Gli atti e le sentenze che comportano modificazione del valore proporzionale di ogni unità immobiliare devono essere resi pubblici con il mezzo della trascrizione, ai
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Il condomino non può, rinunziando al suo diritto sulle parti comuni o modificando la destinazione d'uso della sua proprietà esclusiva, sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
1. L'articolo 1119 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1119. - (Indivisibilità). - Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino, ovvero esse siano state sottratte all'uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell'articolo 1117-ter».
1. Il primo comma dell'articolo 1120 del codice civile è sostituito dai seguenti:
«Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini, con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono valide, se approvate dall'assemblea a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio e a condizione che rispettino, se del caso, le disposizioni di cui al secondo comma
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1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, salvo quanto disposto dall'articolo 1122-bis;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi da destinare a pertinenza delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalla legge;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze.
Ciascun condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al secondo comma ne dà comunicazione, indicando il contenuto specifico e le modalità degli interventi proposti, all'amministratore che convoca l'assemblea entro trenta giorni».
1. L'articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1122 - (Opere su parti di proprietà o di uso esclusivo). - Ciascun condomino, nell'unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l'uso esclusivo, non può eseguire opere o modifiche ovvero svolgere attività o variare la destinazione d'uso indicata nel titolo, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive, ovvero se ne diminuiscono notevolmente il godimento o il valore, ovvero se recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Se le modifiche comportano l'esecuzione di opere è data preventiva notizia all'amministratore».
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1. Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1122-bis. - (Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici). - Nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettano le condizioni di sicurezza imposte dalla legge.
La mancanza delle condizioni di sicurezza di cui al primo comma si considera situazione di pericolo imminente rispetto all'integrità delle parti comuni e delle altre parti di proprietà esclusiva, nonché rispetto all'integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono, anche ai fini della legittimazione alla tutela.
Nel caso in cui sussista il sospetto non infondato che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, l'amministratore, anche su richiesta di un solo condomino, accede alle parti comuni dell'edificio ovvero interpella il proprietario, il possessore o il detentore a qualunque titolo della singola unità immobiliare affinché sia consentito l'accesso a un tecnico nominato di comune accordo per l'eventuale redazione di un piano di intervento volto a ripristinare le indispensabili condizioni di sicurezza.
L'interpellato può, d'accordo con il tecnico nominato ai sensi del terzo comma, stabilire le modalità dell'accesso.
La documentazione amministrativa relativa all'osservanza delle normative di sicurezza in una o più unità immobiliari di proprietà esclusiva o comune non è di per sé di ostacolo alla richiesta di accesso di cui al terzo comma.
Se risulta la situazione di pericolo di cui al secondo comma, il condomino comunica all'amministratore le modalità ed il tempo di esecuzione degli indispensabili lavori per la messa in sicurezza degli impianti e delle opere, nonché le modalità dell'accesso per la relativa verifica.
Nei confronti di coloro che negano immotivatamente il consenso all'accesso o
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Decorsi dieci giorni dalla diffida anche di un solo condomino, in caso di inerzia dell'amministratore, ognuno degli interessati di cui al secondo comma può adire l'autorità giudiziaria anche in via d'urgenza.
La documentazione amministrativa formata dopo l'esecuzione del piano di intervento è integrata con una relazione in cui sono elencati dettagliatamente i lavori eseguiti e i materiali impiegati. Copia della documentazione è conservata negli atti del condominio. I soggetti indicati nel secondo comma hanno diritto a ottenere, a proprie spese, copia della documentazione relativa a tutte le unità immobiliari.
Art. 1122-ter. - (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva). - Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minore pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva coinvolte.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità degli interventi. L'assemblea, convocata senza indugio dall'amministratore nelle forme e nei modi di cui al secondo comma dell'articolo 1117-ter, può prescrivere ragionevoli modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. L'assemblea può altresì subordinare l'esecuzione alla
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I condomini o i loro aventi causa devono consentire l'accesso alla loro proprietà esclusiva ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. In caso di impedimento all'accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l'autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza.
L'interessato e i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui anche nel caso di rimozione dell'impianto».
1. Al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile le parole: «che ciascuno può farne» sono sostituite dalle seguenti: «, anche potenziale e come determinato dalla legge o dal titolo, che ciascuno può farne».
2. All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il primo comma è sostituito dal seguente:
«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per una metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo»;
b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori».
1. L'articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1129. - (Nomina, revoca e obblighi dell'amministratore). - Quando i condomini sono più di quattro, se l'assemblea non vi provvede, l'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o
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Al momento dell'accettazione della nomina e in ogni caso di rinnovo dell'incarico l'amministratore dichiara i propri dati anagrafici, l'ubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli altri condominii eventualmente amministrati, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia dell'originale dall'amministratore che ne attesta la conformità.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore nonché dei dati relativi alla garanzia di cui al quinto comma.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
L'amministratore nominato, salva espressa dispensa da parte dell'assemblea, presta idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall'espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale. In mancanza sono privi di efficacia la nomina o il rinnovo dell'incarico. L'amministratore è tenuto inoltre a prestare idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi al medesimo imputabili derivanti da incarichi di gestione straordinaria del condominio per un valore non inferiore agli oneri della medesima.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, prevedendo modalità idonee a consentire a ciascun condomino la consultazione
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Per gli edifici non oltre nove unità immobiliari, l'assemblea che delibera l'approvazione del bilancio preventivo può altresì disporre le modalità e i limiti con i quali l'amministratore preleva le somme dal conto condominiale, eventualmente indicando quello dei condomini cui è attribuito il potere di firma congiunta con l'amministratore. Analogamente l'assemblea può provvedere nel caso in cui abbia deliberato spese straordinarie. I creditori del condominio sono preferiti ai creditori particolari dell'amministratore e ai creditori di ciascun condomino.
Il compenso dell'amministratore comprende i costi delle operazioni necessarie alla successione nel suo incarico. Nell'ipotesi di revoca prima della scadenza, è dovuto all'amministratore il compenso per i successivi venti giorni per il compimento delle operazioni di presentazione del rendiconto e di successione dall'incarico, fermo restando l'obbligo della consegna immediata della cassa, del libro dei verbali e di ogni altro carteggio relativo a operazioni di riscossione delle quote nonché a quelle da svolgere con urgenza, al fine di evitare il pregiudizio degli interessi comuni e dei singoli condomini.
L'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea. In mancanza, scaduto tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà. In tal caso, fermo restando il diritto dei creditori del condominio di esercitare le azioni che spettano all'amministratore nei confronti dei condomini inadempienti, l'amministratore risponde insieme a questi ultimi delle somme non riscosse e dei danni che ne sono derivati.
Salvo diversa deliberazione, l'amministratore dura in carica due anni e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
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L'amministratore può essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
Costituisce, tra le altre, grave irregolarità dell'amministratore, oltre alla comunicazione di notizie incomplete o inesatte di cui al secondo comma:
1) il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario;
3) le mancate apertura e utilizzazione del conto di cui al sesto comma;
4) la gestione secondo modalità che generano possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore ovvero quelli di altri condominii gestiti dal medesimo;
5) l'aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) l'aver omesso di agire ai sensi del nono comma per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro il termine ivi indicato e l'aver omesso di coltivare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva».
1. L'articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1130. - (Attribuzioni dell'amministratore). - L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
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2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro dell'anagrafe condominiale contenente l'indicazione delle generalità dei singoli proprietari comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, dei dati catastali di ciascuna unità immobiliare, analoghe indicazioni relative ai titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento nonché delle attività svolte in attuazione della normativa di sicurezza. Tali elementi sono forniti in forma scritta dai singoli condomini all'amministratore entro sessanta giorni dalla variazione dei dati. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza della comunicazione da parte dei condomini, richiede a questi ultimi, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, le informazioni necessarie alla tenuta del registro. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore incarica un tecnico per l'acquisizione di ogni informazione necessaria alla tenuta del registro anagrafico, addebitandone il costo al condomino inadempiente;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e di revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee, al fine di garantire la tutela degli assenti, sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le discussioni svolte e le deliberazioni nonché le dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Nel registro di nomina e di revoca
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8) provvedere all'affissione degli atti di cui all'articolo 1117-ter;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso».
1. Dopo l'articolo 1130 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1130-bis. - (Rendiconto condominiale). - Il rendiconto condominiale è redatto secondo il criterio di cassa e competenza, in forma chiara e idonea a consentire una verifica delle voci di entrata e di uscita e della situazione patrimoniale del condominio nonché dei fondi e delle riserve previste. Il rendiconto annuale è accompagnato da una relazione esplicativa della gestione con l'indicazione anche degli eventuali problemi risolti e da risolvere nel condominio. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
Art. 1130-ter. - (Consiglio di condominio). - L'assemblea può nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici con oltre nove unità immobiliari.
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1. All'articolo 1131 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al primo comma è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Quando l'amministratore rappresenta il condominio nell'attuazione delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter ed esegue gli atti ad esse relativi, esercita i poteri di rappresentanza senza condizioni o limitazioni»;
b) dopo il quarto comma sono aggiunti i seguenti:
«L'amministratore, anche in mancanza di espressa autorizzazione dell'assemblea, può consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio.
Ove non si prendano provvedimenti per l'amministrazione delle parti comuni, ciascuno dei condomini può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio, sentiti l'amministratore, se esistente, ed il ricorrente, e può anche nominare amministratore uno dei condomini o un terzo, autorizzandolo a compiere gli interventi opportuni e a ripartire proporzionalmente le spese».
1. L'articolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1134. - (Gestione d'iniziativa del condomino). - Il condomino che ha assunto la gestione delle cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente o che la gestione sia stata utilmente iniziata.
Se una deliberazione adottata dall'assemblea non viene eseguita, ciascun condomino, dopo aver diffidato l'amministratore, può intraprenderne l'esecuzione decorsi inutilmente trenta giorni dalla comunicazione
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1. L'articolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1136. - (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). - L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima convocazione e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con la maggioranza prevista dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter devono essere sempre approvate dal
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L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati ad essa.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere in un registro tenuto dall'amministratore».
1. L'articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1137. - (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). - Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alle legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente o assente può adire l'autorità giudiziaria entro trenta giorni chiedendo l'annullamento della deliberazione. Il termine decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
La richiesta di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, ma il condomino che ha fondato motivo di temere che, durante il tempo occorrente per la decisione, il suo diritto sia minacciato da un pregiudizio imminente ed irreparabile, può chiedere al giudice competente, ai sensi degli articoli 669-bis e seguenti del codice di procedura civile, di disporne la sospensione.
Il termine di cui al secondo comma è sospeso, in caso di domanda cautelare anteriore alla causa, dal giorno del deposito del ricorso a quello della comunicazione della decisione. Il termine è altresì sospeso nel caso in cui la parte esperisca, nei confronti della delibera assembleare, procedure di conciliazione stragiudiziale delle controversie previste dalla legge o dal regolamento di condominio, e riprende a decorrere dalla comunicazione dell'esito
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La sospensione dell'esecuzione della deliberazione impugnata può anche essere richiesta nell'atto di citazione, ai sensi dell'articolo 669-quater del codice di procedura civile. In tal caso il giudice, se non ritiene di pronunciare il decreto di cui al secondo comma dell'articolo 669-sexies del codice di procedura civile, provvede sull'istanza cautelare nell'udienza di prima comparizione delle parti».
1. L'articolo 1139 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1139. - (Rinvio alle norme sulla comunione). - Per quanto non è espressamente previsto dal presente capo si osservano, in quanto compatibili, le norme sulla comunione in generale».
1. Il numero 14) dell'articolo 2643 del codice civile è sostituito dai seguenti:
«14) gli atti, incluse le deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter, e le sentenze, che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti;
«14-bis) gli atti che impongono, modificano o vietano destinazioni specifiche a beni o complessi di beni».
1. All'articolo 2659 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al numero 1) del primo comma è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «. Per i condominii devono essere indicati la denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale»;
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b) dopo il secondo comma è aggiunto, il seguente:
«Le trascrizioni delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter e degli atti che impongono, vietano o modificano specifiche destinazioni d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, eseguite in favore e contro il condominio, si considerano eseguite in favore e contro tutti i singoli proprietari delle unità immobiliari. Gli atti di cui al numero 14-bis) dell'articolo 2643 devono essere trascritti a favore e contro le parti medesime».
1. L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, di seguito denominate «disposizioni per l'attuazione del codice civile», è sostituito dal seguente:
«Art. 63. - Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante l'opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori del condominio, esercitando le azioni che spettano all'amministratore nei confronti dei condomini inadempienti anche al di fuori del caso contemplato dall'articolo 1129, ottavo comma, del codice, non possono pretendere il pagamento dai condomini in regola con i versamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini. In ogni caso, i condomini in regola con i versamenti che subiscano pregiudizio per fatto di altri condomini o dell'amministratore hanno nei loro confronti diritto di rivalsa.
L'amministratore comunica ai creditori del condominio ancora insoddisfatti, a pena del risarcimento dei danni, le somme dovute e non corrisposte da ciascun condomino, nonché l'eventuale ricorso a strumenti
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Il condomino che ha alienato l'unità immobiliare risponde in solido con l'avente causa nei confronti del condominio per le obbligazioni sorte fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che attua il trasferimento del diritto».
1. Il primo comma dell'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:
«Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente».
1. Il primo comma dell'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile è sostituito dai seguenti:
«L'avviso di convocazione, contenente la specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea in prima convocazione, specificando il luogo e l'ora della riunione. L'omessa, tardiva o incompleta convocazione dei condomini rende la deliberazione assembleare annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice, ma la legittimazione spetta ai soli condomini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in
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1. L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 67. - Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e più di un quinto del valore proporzionale.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente dell'assemblea.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis, i condomini di ciascun edificio e proprietari di unità immobiliari facenti parte di un condominio designano, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, il loro rappresentante. In mancanza provvede per sorteggio il presidente dell'assemblea. Il rappresentante può esercitare tutti i poteri inerenti al diritto di proprietà sulle parti comuni, incluso quello di concorrere a formare il regolamento, a precisare il valore proporzionale delle singole proprietà in apposita tabella ad esso allegata, nonché quello di concorrere all'approvazione delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter del codice ed eseguire le relative trascrizioni. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all'assemblea.
L'usufruttuario, nonché, salvo patto contrario, il conduttore di un'unità immobiliare esercitano il diritto di voto nelle
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Nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetta sempre al proprietario».
1. L'articolo 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 68. - Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118 del codice, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del medesimo codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano».
1. L'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 69. - I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68, primo comma, possono essere rivisti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o di porzioni di piano;
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3) quando l'alterazione di cui al numero 2) è conseguenza di trasformazioni o modificazioni oggetto di sanatoria edilizia che siano approvate dagli altri condomini. In tal caso ogni spesa relativa è a carico del condomino che ne ha tratto vantaggio.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68, primo comma, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio nella persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni».
1. L'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 71. - Presso le camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura è tenuto l'elenco pubblico degli amministratori di condominio.
L'iscrizione nell'elenco di cui al primo comma, da effettuare presso la camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia nella quale il condominio è situato, è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l'esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato.
Per essere iscritti nell'elenco gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale o, se si tratta di società, la sede legale e la denominazione, nonché l'ubicazione e il codice fiscale dei condominii amministrati. Ai fini dell'iscrizione e del successivo aggiornamento dell'elenco, gli interessati devono altresì dichiarare che non sussistono, né sono sopravvenute, le condizioni ostative all'iscrizione indicate nell'ottavo comma. Se si tratta di società, la predetta dichiarazione deve essere rilasciata da coloro che, nell'ambito
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Nell'elenco sono indicati, oltre i dati di cui al terzo comma, la data d'iscrizione nell'elenco, i dati relativi alle nomine e alla cessazione degli incarichi, nonché tutte le ulteriori variazioni.
L'esercizio dell'attività di amministratore in mancanza di iscrizione nell'elenco o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le attività svolte a decorrere dal momento in cui l'iscrizione risulta irregolare e comporta l'applicazione di una sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell'attività in forma societaria. La reiterazione della violazione comporta altresì la perdita della capacità di essere iscritti nell'elenco per i cinque anni successivi.
I dati contenuti nell'elenco sono gestiti con modalità informatizzate e consentono almeno la ricerca sia per nome dell'amministratore, sia per denominazione e indirizzo del condominio. Chiunque può accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese.
Le disposizioni dei commi precedenti non si applicano nei confronti dei soggetti indicati nel registro dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice che svolgono la funzione di amministratore solo del proprio condominio. In tal caso tuttavia l'amministratore comunica la denominazione e l'ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici, l'insussistenza delle condizioni ostative di cui all'ottavo comma, nonché la data di inizio e di cessazione dell'incarico, affinché tali dati siano separatamente riportati nell'elenco. Gli effetti della nomina decorrono dalla data dell'avvenuta comunicazione.
Non possono essere iscritti nell'elenco coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, siano stati condannati con sentenza irrevocabile:
1) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non
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2) alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell'esercizio dell'attività di amministratore di condominio.
La tenuta dell'elenco non comporta oneri a carico dello Stato».
1. Il Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, determina con proprio decreto, da emanare entro due mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, l'importo del diritto annuale di segreteria che i soggetti iscritti nell'elenco di cui al primo comma dell'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, come da ultimo sostituito dall'articolo 25 della presente legge, corrispondono alle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, il cui ammontare, tale da assicurare l'integrale copertura di tutte le spese di gestione del medesimo elenco, non può essere superiore al costo effettivo del servizio. Il decreto determina altresì i diritti di segreteria, a carico di quanti accedono ai dati dell'elenco, sull'attività certificativa svolta dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, in misura non superiore al rimborso delle spese della copia conforme dell'elenco. L'importo dei diritti di segreteria di cui al primo e secondo periodo è aggiornato con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze.
2. Le disposizioni dell'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, come da ultimo sostituito dall'articolo 25 della presente legge, entrano in vigore alla data di entrata in vigore del decreto di cui al primo periodo del comma 1 del presente articolo. I soggetti che, alla data di entrata in vigore delle predette
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1. Al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al comma 1 dell'articolo 78, le parole: «con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile»;
b) al comma 5 dell'articolo 123, le parole: «l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».
1. Al comma 13 dell'articolo 2-bis del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «si applica l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite dalle seguenti: «si applica l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice».
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