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PRESIDENZA DEL PRESIDENTE
LELLO DI GIOIA

La seduta comincia alle 15.25.

(La Commissione approva il processo verbale della seduta precedente).

Sulla pubblicità dei lavori.

PRESIDENTE. Avverto che, se non vi sono obiezioni, la pubblicità dei lavori della seduta odierna sarà assicurata anche attraverso l'attivazione di impianti audiovisivi a circuito chiuso.

(Così rimane stabilito).

Audizione del Presidente dell'Ente di Previdenza dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati (EPPI).

PRESIDENTE. L'ordine del giorno reca, nell'ambito dell'indagine conoscitiva sulla gestione del risparmio previdenziale da parte dei fondi pensione e casse professionali, con riferimento agli investimenti mobiliari e immobiliari, e tipologia delle prestazioni fornite, anche nel settore assistenziale, del dottor Valerio Bignami, presidente dell'Ente di previdenza dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati e del dottor Francesco Gnisci, direttore generale.
Lascio la parola all'onorevole Galati, che vi rivolgerà alcune domande relative ai bilanci dell'ente.

GIUSEPPE GALATI. Grazie, presidente. Come per le altre Casse di previdenza, abbiamo esaminato la documentazione dei bilanci fino al 2015. Al fine di predisporre la relazione, che poi sarà esaminata nella seduta che lei convocherà, abbiamo individuato tre questioni da sottoporre.
In merito alla prima questione, sulla base dei dati patrimoniali riportati nel bilancio consuntivo 2015, come anche illustrato nel corso dell'audizione del 10 marzo 2016, nell'ambito dell'amministrazione finanziaria è presente una rettifica negativa per 543.000 euro del valore di carico delle azioni la Banca Popolare dell'Etruria, che si aggiungono a una svalutazione effettuata nell'esercizio 2014 pari a 455.000 euro.
In seguito a tale rettifica, come specificato nel documento di bilancio 2015, il valore delle azioni è stato azzerato, producendo una minusvalenza totale di circa 998.000 euro. Tale minusvalenza è da considerare una perdita durevole o sono in essere iniziative da parte dell'Ente?
Per quanto riguarda la seconda questione, con riferimento alle scelte gestionali adottate dall'Ente, si chiedono quali sono le ragioni che hanno portato al totale azzeramento del patrimonio immobiliare detenuto direttamente, a seguito della cessione di settembre 2015 anche dell'immobile destinato a sede istituzionale. Inoltre, si chiede attraverso quali modalità è avvenuta la vendita dello stesso.
Con la terza questione, si chiede di sapere quale risulta essere l'andamento gestionale del fondo immobiliare Fedora, il cui investimento al 31 dicembre 2015 ammonta a 164,4 milioni di euro, e quali sono le attuali valutazioni della Cassa circa l'apporto avvenuto nel 2012 dell'immobile tolto all'Ente per un valore complessivo di 69 milioni di euro.
Queste sono le questioni che sottoponiamo.

VALERIO BIGNAMI, Presidente dell'EPPI. Buongiorno a tutti. Grazie. Rispondo secondo l'ordine delle domande. Pag. 3
Per quanto riguarda il primo quesito, in riferimento ai rapporti con la Banca Popolare dell'Etruria e alla svalutazione di 998.000 euro, corrispondenti alle quote azionarie che l'Ente deteneva, abbiamo già avuto modo di riferire nell'audizione del 10 marzo del 2016, che era dedicata al nostro coinvolgimento negli investimenti della Banca Popolare dell'Etruria all'indomani del commissariamento, e in ogni caso, nella documentazione che vi verrà consegnata, ci sono anche degli allegati che esplicitano con i numeri quello che sinteticamente oggi esponiamo.
Abbiamo iniziato il rapporto con la Banca Popolare dell'Etruria nel 2010. Sinteticamente, posso dire che avevamo 20 milioni di obbligazioni non subordinate, più 998.000 euro, corrispondenti alle quote societarie della Banca Popolare dell'Etruria. Ci sono stati vari rapporti negli anni con depositi vincolati e il tutto si è concluso con il commissariamento.
In questi anni, al lordo anche delle perdite di 998.000 euro, abbiamo avuto un rendimento complessivo del 2,32 per cento, che corrisponde all'1,89 per cento, perché tutte le obbligazioni sono state regolarmente corrisposte alle scadenze previste. C'è un rendimento netto dell'1,89, che è superiore alla media quinquennale del PIL dei cinque anni, che è di 0,76, e oltre un punto percentuale in più rispetto alla rivalutazione obbligatoria secondo la normativa.
La prima svalutazione che abbiamo fatto c'è stata nel momento del commissariamento perché, sospese le contrattazioni delle valore delle azioni dalla Borsa, abbiamo svalutato la differenza fra il valore nominale e il valore effettivo: nel bilancio del 2014, abbiamo rettificato il valore con una diminuzione di 455.000 euro.
Nel momento del commissariamento, avvenuto il 12 febbraio del 2015, fra l'altro, abbiamo ricevuto una lettera dell'allora Commissario straordinario, Riccardo Sora, della Banca d'Italia, dove si sottolineava che la Banca avrebbe continuato la sua attività normalmente e che si auspicava che continuasse il rapporto instaurato con l'Ente di previdenza.
Nonostante ciò, abbiamo chiuso tutti i rapporti e sono state pagate le scadenze delle quote delle obbligazioni, che – lo ripeto – non erano subordinate. Purtroppo, il 21 novembre 2015, c'è stata la risoluzione nei confronti della Banca Popolare dell'Etruria, quindi l'azione coatta e, di fatto, la dichiarazione di fallimento. A quel punto, nel bilancio 2015 abbiamo portato la perdita degli ulteriori 543.000 euro, che corrispondono all'intero pacchetto azionario.
Come sapete, non siamo per la normativa vigente dei creditori privilegiati, quindi tutto il capitale era in perdita, quindi abbiamo svalutato l'intera partecipazione della quota azionaria.
Per quanto riguarda le azioni, a oggi, non abbiamo fatto nessun tipo di azione per la rivalsa, anche se stiamo monitorando la situazione, soprattutto alla luce dei procedimenti in corso, sia di carattere penale sia, conseguentemente, di carattere civile anche in riferimento all'attività della Commissione parlamentare sull'inchiesta del sistema bancario e finanziario.
Abbiamo verificato con i nostri legali la tranquillità della situazione da un punto di vista della prescrizione, che comunque è la fattispecie più sfavorevole dei cinque anni, quindi, in questo momento, stiamo monitorando la possibilità di poter eventualmente fare rivalsa. Questa è la situazione di riferimento: da un punto di vista del bilancio, li abbiamo tolti definitivamente, riservandoci, se ci saranno le motivazioni e le possibilità dal punto di vista giuridico, di fare un'eventuale rivalsa.
Per quanto riguarda la vicenda della sede, nel 2015 c'è stata una riorganizzazione degli spazi. Come sapete, avevamo la nostra sede in una villa storica, che devo dire è anche molto pregiata da un punto di vista artistico e architettonico. L'edificio si trova in piazza della Croce Rossa ed è denominato «Villa Durante», dal nome di chi l'ha costruita, il fondatore del Policlinico.
Avevamo grossi problemi, non di capienza, ma di organizzazione interna dei vari uffici. Di fatto, avevamo una serie di dipendenti e la maggioranza (quasi quindici dipendenti su venticinque) lavorava in Pag. 4un seminterrato, senza le condizioni di benessere visivo e soprattutto, come abbiamo constatato, senza le autorizzazioni dell'ASL per l'agibilità. Abbiamo attivato tutte le procedure per poterle avere, però, indipendentemente da questo, ci siamo resi conto che non si trattava di ambienti vivibili, per cui abbiamo cercato di ipotizzare una ristrutturazione, che prevedesse che tutti i dipendenti potessero essere espletare le loro funzioni sia al piano terra sia al primo piano.
Di fatto, si tratta di un fabbricato fortemente rigido da un punto di vista strutturale, com'è tipico dei fabbricati storici, con le limitazioni dettate dalla Sovrintendenza e anche dai costi in relazione a tutte le opere di manutenzione, anche straordinaria in questo caso. Queste considerazioni hanno portato alla constatazione che non era possibile riuscire a dare una funzionalità per i venticinque dipendenti più gli organi direttivi (il consiglio di indirizzo generale, consiglio d'amministrazione e il collegio dei sindaci).
Questa fase ha coinciso con una dichiarazione d'interesse per l'acquisto da parte degli Emirati Arabi Uniti, che avrebbero voluto portare una parte della loro ambasciata in quella sede. Di fatto, l'offerta fatta a suo tempo era di 22 milioni, per cui, a quel punto, abbiamo deciso di prendere in considerazione la possibilità di vendita, anche perché, per quanto riguarda l'eventuale locazione, tutti i tentativi che avevamo praticato erano risultati nulli. Per una sede di rappresentanza, oggi più che mai, come credo anche voi condividiate, gli enti e le società private hanno in questi anni ridotto il proprio impegno e cercano sempre più fabbricati funzionali, che, conseguentemente, portano a una riduzione di costi.
In quel momento, abbiamo innanzitutto commissionato una due diligence, che ha valutato la villa 19 milioni 600.000 euro. Abbiamo proceduto a una pubblicizzazione su tutti i maggiori quotidiani, quindi abbiamo dato un'evidenza pubblica del nostro intendimento a vendere la sede per 22 milioni circa, ma non c'è stato nessun tipo di interesse né nessuna richiesta di approfondimento. Fra l'altro, questa pubblicità è stata reiterata per diversi mesi.
Dopo aver ricevuto l'autorizzazione da parte della Sovrintendenza a vendere, abbiamo deciso di accogliere l'offerta degli Emirati Arabi Uniti.
A questo proposito, sinteticamente vorrei riportare lo storico della vicenda. La sede è stata acquistata nel 2002 per un prezzo di acquisto di 13 milioni, più un milione 300.000 euro di IVA, quindi per un costo complessivo di 14 milioni 300.000 euro, ed è stata venduta, come dicevo prima, a 22 milioni circa, quindi abbiamo ottenuto una plusvalenza di 7 milioni 636.000 nell'arco di dodici anni. La superficie totale di questa villa è di 2.000 metri quadri.
Nel frattempo, abbiamo individuato la nuova sede, che è poco distante da quella villa e che, avendo una superficie di 1.200 metri quadri, ha in qualche modo garantito anche una maggiore funzionalità, quindi, in una superficie del 40 per cento più piccola rispetto a quella precedente, siamo riusciti a realizzare tutte le funzioni che permettono un'organizzazione di lavoro cosiddetto «circolare», in modo tale che i vari settori siano a contatto uno con l'altro e che non siano separati in stanze autonome e slegate da processi di circolazione delle informazioni.
Si tratta di una struttura completamente diversa, che è molto moderna e funzionale. Fra l'altro, parametrando i costi della vecchia sede con quelli della nuova, abbiamo un risparmio annuale di circa 170.000 euro. Di fatto, per la vecchia sede, compresa la manutenzione e compresi i costi per l'energia elettrica, le assicurazioni, l'imposta, la pulizia e la quota di ammortamento, che va considerata perché si tratta di un immobile immobilizzato, senza nessun rendimento, si spendeva una cifra corrispondente a 583.778 euro. Di fatto, oggi, abbiamo una spesa totale, sempre comprendendo le stesse voci, di 411.000 euro, quindi c'è un risparmio annuale di 172.600 euro.
Questa è, molto sinteticamente, la vicenda del processo che ci ha portato alla vendita. A riguardo, devo fare un commento puramente personale, slegato dai Pag. 5dati numerici, che comunque attestano che ci sono stati, oltre che una plusvalenza, una riduzione di costi e una maggiore funzionalità nell'esercizio delle attività gestionali: questa villa austera molto monumentale in qualche modo creava anche un po’ di imbarazzo, soprattutto per un ente di previdenza. In un momento di forte difficoltà economica, anche per la professione, ci è sembrato che fosse più opportuno avere una sede funzionale e sobria, che fosse più aderente alle nostre funzioni.
In merito al fondo immobiliare Fedora, direi che lascio la descrizione della composizione degli immobili di questo fondo immobiliare al direttore generale Gnisci.
Questo fondo ha avuto l'apporto di tutti i fabbricati di proprietà del nostro Ente. Si tratta di un patrimonio di fabbricati completamente di natura storico-architettonica. Abbiamo constatato, in questi anni di gestione, che in qualche modo questi fabbricati hanno una tenuta del valore originario, ma, da un punto di vista della redditualità, hanno delle scarsissime performance perché gli spazi sono molto ampi e i fabbricati molto energivori e poco funzionali, quindi ne abbiamo verificato l'abbandono progressivo di tutte le società interessate potenzialmente a questo tipo di attività.
Abbiamo proceduto strategicamente a una loro sostituzione con una vendita – la villa non era del fondo immobiliare – di un fabbricato in piazza Barberini, che, fra l'altro, aveva una vacancy superiore al 25 per cento. Pian piano, stiamo cercando di dismettere questi fabbricati storici oppure di recuperarli e ristrutturarli, adeguandoli alle normative nuove in riferimento al risparmio energetico e, soprattutto per aspetti strutturali, alle nuove norme antisismiche.
Devo dire che i risultati sono abbastanza soddisfacenti perché, dai primi anni in cui avevamo rendimenti abbastanza ridotti, siamo arrivati, per esempio, al rendimento del primo semestre di questo fondo del 4 per cento, che si avvicina all'aspettativa del rendimento storico, che si attesta al 4,5 per cento. Il fondo scade nel 2032, con la possibilità di essere rinnovato.
Per quanto riguarda la composizione dei fabbricati e dei valori, passo la parola al direttore generale Gnisci, che sarà più preciso in merito.

PRESIDENTE. A chi fa capo questo fondo?

VALERIO BIGNAMI, Presidente dell'EPPI. La società di gestione è la Prelios SGR, mentre il fondo è partecipato al 94 per cento dall'EPPI e vede una partecipazione minoritaria degli psicologi e dei biologi per il restante 6 per cento. In particolare, l'EPPI ha il 95,75 per cento, l'ENPAB ha il 2,13 per cento e l'ENPAP 2,13 per cento.

FRANCESCO GNISCI, direttore generale dell'EPPI. Vorrei fornire semplicemente due dati. Al 30 giugno del 2017, il rendiconto del fondo immobiliare evidenziava immobili diritti reali per cento di 3 milioni, partecipazione in altri fondi immobiliari per 16 milioni e liquidità per 36 milioni, in seguito alla vendita di un immobile all'interno del fondo.
In merito alla domanda specifica del vicepresidente Galati, è importante dire che l'attività di valorizzazione dei due immobili apportata nel 2012 ha consentito di raddoppiare la redditività dell'immobile che noi chiamiamo «Piazza Barberini 52» e di concretizzare in maniera definitiva la redditività dell'immobile di San Basilio, che è stato venduto l'anno scorso, con un rendimento finale del 3,5 per cento.
Come diceva anche il Presidente, questo è un immobile abbastanza problematico per la particolare caratteristica architettonica e per la sua conformazione edilizia: l'immobile era su due livelli disomogenei, quindi creava particolari problematiche anche in una sua possibile riqualificazione.
Quanto ho detto riguarda la domanda specifica sui due immobili, mentre, per quanto riguarda l'attività del fondo, come ha detto il Presidente, posso precisare che il fondo ha avuto il conferimento da parte dell'Ente nel mese di maggio 2011 e nel mese di novembre 2012 degli immobili allora detenuti dall'Ente stesso, per cui è Pag. 6stata fatta un'attività di valorizzazione per migliorarne la redditività.
È indubbio che, negli anni 2013-2014, c'è stata un'importante crisi del settore immobiliare e, soprattutto, che le grandi società e gli studi di consulenza hanno iniziato abbandonare le sedi di rappresentanza in centro. In effetti, all'epoca, quando gli immobili erano di proprietà dell'Ente, eravamo molto esposti al rischio di diventare monoconduttore perché gli immobili erano locati a primari studi di consulenza legale internazionale, come Simmons & Simmons, Clifford Chance o White & Case, che man mano hanno lasciato, per politiche interne aziendali, la piazza centrale.
C'è stata, quindi, una vacancy importante, ma, nel tempo, siamo riusciti a valorizzarli, facendo attività di manutenzione che potessero rendere i locali appetibili per altre tipologie di soggetti commerciali e di uffici e facendo una riconversione in albergo, che, nella zona, ha una capacità di performance migliore rispetto ad altre attività.
In quali effetti finali si è concretizzata quell'attività? Dopo una iniziale flessione per l'andamento del mercato, il valore della quota è cresciuto e, ora, ha superato i valori iniziali di apporto, così come la redditività, che era molto modesta all'inizio, si è assestata tra 4,1 per cento annuo nel 2016 e, già nel primo semestre 2017, è al 4,5 per cento annuo.
Questa attività di valorizzazione sta portando gli effetti previsti e ci consente di affermare che l'obiettivo di redditività, quindi il tasso interno di rendimento al 2023 pari al 4,1 per cento, sia un obiettivo raggiungibile.

VALERIO BIGNAMI, Presidente dell'EPPI. Vorrei aggiungere che, attualmente, la vacancy è corrispondente all'11,6 per cento, quindi è stata abbassata notevolmente, anche perché una vacancy con queste percentuali è congenita nell'attività immobiliare.
Per quanto riguarda l'ultimo acquisto, che comprende un complesso immobiliare della metà degli anni Sessanta in via Morgagni per un importo di 62 milioni 75.000 euro (oltre all'IVA), attualmente abbiamo una redditività del 6,7 per cento. Devo dire che, nel momento in cui abbiamo scelto la locazione, l'abbiamo scelta in funzione delle caratteristiche e, come dicevo prima, della funzionalità per assolvere a problematiche di natura gestionale. Di fatto, nell'anno in cui abbiamo operato all'interno di questo complesso, ne abbiamo apprezzato l'appetibilità da parte dei conduttori.
Dal momento che il fondo aveva messo in vendita questo fabbricato, abbiamo fatto tutte le due diligence, che recavano un importo leggermente superiore a quello per cui il fabbricato è stato venduto di un milione o un milione e mezzo, quindi abbiamo proceduto a tutta l'analisi, anche sulla legittimazione urbanistica, e abbiamo superato tutti i problemi. Oggi, devo dire che è abbastanza soddisfacente l'investimento perché ha – lo ripeto – una redditività lorda del 6,7 per cento, che in qualche modo ha fatto alzare la redditività del fondo intero, recuperando anche quote di altri fabbricati.
Per quanto riguarda i nostri conduttori, molti di questi sono del livello istituzionale, come, per esempio, nel caso del fabbricato che abbiamo in via del Tritone.
Riepilogando, noi abbiamo un fabbricato in piazza Barberini, che fa angolo con via delle Quattro Fontane, e uno in via del Tritone, l'ex sede di Bulgari, che è stato affittato al comune di Roma, quindi, su questo fabbricato, c'è stata una vacancy di pochi mesi.
Poi, abbiamo un altro fabbricato in via Sistina e il vecchio fabbricato di via di San Basilio, che è di fronte a piazza Barberini ed è stato venduto, fra l'altro, rispetto al costo di acquisto del 2009, che era il valore massimo per il mercato immobiliare di allora, con una plusvalenza di 400.000 euro, quindi abbiamo mantenuto in questi anni di crisi il suo valore. Poi, abbiamo un altro fabbricato in via Ennio Quirino Visconti, che è affittato a un istituto bancario del gruppo Intesa, e quello di via Giovanni Battista Morgagni, dove abbiamo la sede e c'è una serie di conduttori istituzionali, ma ci sono anche ditte private. C'è anche un piccolo fabbricato a Firenze. Si tratta di due o tre unità del un valore di 400.000 euro, che sono state vendute nel mese di Pag. 7settembre. Credo che si stiano formalizzando i rogiti di vendita perché questo fabbricato era completamente sfitto.

GIUSEPPE GALATI. C'è una cosa che mi incuriosisce: mi pare che tutto questo patrimonio ha un'origine che, di fatto, porta a voi una certa difficoltà, sia nella vendita sia nel poterlo utilizzare, in quanto si tratta di patrimonio di valenza storica...

VALERIO BIGNAMI, Presidente dell'EPPI. Questa scelta è stata fatta all'inizio degli anni Duemila dal nostro Ente di previdenza. Devo dire che in quegli anni, oggettivamente, il patrimonio storico dava la garanzia del mantenimento del valore e dalla valorizzazione nel tempo, ma anche una certa redditività.
Il problema è che, avvicinandosi all’annus horribilis del 2009, anche le associazioni di avvocati che operano a livello internazionale hanno fatto la scelta o di trasferirsi sulla sede di Milano oppure di andare, per esempio, all'EUR, per ridurre le spese di gestione. I fabbricati storici oggettivamente hanno delle spese: la spesa di riscaldamento è mediamente il doppio di una spesa di un altro tipo di fabbricato. Il problema è dato dai grandi spazi: la nostra villa aveva 2.000 metri quadri, con dei doppi volumi, che erano inutilizzati...

GIUSEPPE GALATI. Se si considera anche la concentrazione nella zona di piazza Barberini, via Sistina...

VALERIO BIGNAMI, Presidente dell'EPPI. C'è anche un problema di concentrazione. Abbiamo trovato questa situazione e stiamo cercando, naturalmente con molta oculatezza perché non vogliamo svendere gli immobili, di riconvertirli. Infatti, per l'individuazione degli immobili siamo, grosso modo, al 28 per cento del nostro patrimonio, che, fra l'altro, è la quota che è stata indicata anche in questo emanando decreto sugli investimenti.
Comunque, al nostro interno, avevamo già un regolamento che prevedeva che l'immobiliare non superasse il 30 per cento, con un margine del 5 per cento, temporalmente concentrato, anche perché ci sono dei momenti in cui lo possiamo aumentare o diminuire.
In questo momento, stiamo cercando di individuare mobili che abbiano, come dicevo prima, caratteristiche diverse e che comunque devono mantenere il loro valore nel tempo. Riguardo al valore immobiliare non possiamo fare nulla, però dobbiamo considerare quelli che, da un punto di vista della redditività, siano molto più soddisfacenti, secondo le esigenze che noi abbiamo.
Devo dire che l'esperienza di via Giovanni Battista Morgagni ci induce a pensare che, oltre all'investimento immobiliare, dobbiamo cominciare a contemplare anche un investimento di servizi. Di fatto, la struttura in via Giovanni Battista Morgagni ha questa redditività perché c'è tutta una serie di servizi di guardiania e di sorveglianza, che sgravano i singoli utenti da spese che dovrebbero gestire autonomamente. Devo dire che, nel comitato di investimento, stiamo cercando di imporre la logica di fornire un servizio che sia «chiavi in mano» perché questo è l'unico modo per avere dei costi certi e essere appetibili sul mercato.

PRESIDENTE. Vi ringraziamo della vostra partecipazione. Dispongo che la documentazione presentata sia allegata al resoconto stenografico della seduta odierna e dichiaro conclusa l'audizione.

La seduta termina alle 15.55.

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