GALLETTI e CERA. - - Per sapere - premesso che:

l'articolo 67, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986 (testo unico delle imposte sui redditi) comprende tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione;

la medesima disposizione esclude di converso le plusvalenze realizzate mediante la cessione di beni immobili costruiti da più di cinque anni;

l'Agenzia delle entrate, con la risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008 a seguito di un interpello di un contribuente che riguardava la cessione di due fabbricati posseduti da più di cinque anni, rientranti in un'area soggetta ad un piano di recupero già approvato dal comune, ha ritenuto di dover considerare oggetto della compravendita, non più i singoli fabbricati, ma l'area edificabile su cui gli edifici insistono;

tale interpretazione darebbe luogo all'emersione di plusvalenze anche in caso di possesso superiore ai cinque anni, a norma del citato articolo 67 del testo unico delle impose sui redditi, ancorché al momento della cessione i beni conservino la natura e le caratteristiche dei fabbricati;

successivamente a tale interpretazione è intervenuta la sentenza del 19 novembre 2009, causa C-461/08 della Corte di giustizia CE, in materia di imposta sulla cifra d'affari (IVA), con la quale è stata ammessa la riqualificazione di un atto di trasferimento immobiliare da «cessione di fabbricati» a «cessione di area non edificata», in presenza tuttavia delle seguenti condizioni: i vecchi fabbricati sovrastanti dovevano essere demoliti per far posto a nuove costruzioni, la demolizione era stata assunta contrattualmente a carico del venditore e la stessa era già iniziata (ma non ancora completata) al momento della cessione;

nella risposta dell'Agenzia delle entrate n. 10 ai quesiti, selezionati dagli esperti de Il Sole 24 Ore in occasione della manifestazione «Telefisco 2011» del 26 gennaio 2011, si affronta l'argomento (sia pure ai fini IVA) pervenendo ad un risultato che sembra ribaltare la precedente interpretazione; in questo caso, alla domanda sulla natura dell'atto di cessione di un complesso industriale in dismissione, ricadente in un'area interessata da un piano di riqualificazione urbana, l'Agenzia risponde che occorre guardare alla natura del bene ceduto, vale a dire allo stato di fatto e di diritto dello stesso all'atto della cessione: quindi, in questo caso, la cessione riguarderebbe un «fabbricato»;

gli uffici periferici dell'Agenzia in molti casi stanno notificando avvisi di accertamento a contribuenti che hanno stipulato cessioni di fabbricati, qualificate come tali nei relativi atti notarili, qualora venga reperita la notizia, dallo scambio di informazioni con i comuni interessati, che sia stata richiesta una concessione edilizia dall'acquirente, non tanto di ampliamento o di nuova costruzione, ma anche solo di ristrutturazione edilizia, intervento che non comporta com'è noto l'aumento di volumetria degli immobili -:

se non ritenga di chiarire definitivamente la materia, atteso che gli stessi notai roganti non sono in grado di informare in modo compiuto i propri clienti sui rischi fiscali delle operazioni di cessione di fabbricati, anche alla luce della giurisprudenza della Corte CE citata, contribuendo a porre un chiaro discrimine giuridico tra le compravendite di fabbricati che possono essere riqualificate come atti relativi ad «aree edificabili», e quelle che devono essere considerate senza ambiguità cessioni di fabbricati.(5-04214)