23 febbraio 2011			n. 442/0
	Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici A.C. 4041 Elementi per l’istruttoria legislativa

 

 

 

Contenuto

Il progetto di legge, approvata in prima lettura dal Senato lo scorso 26 gennaio, mira ad un riordino complessivo della disciplina in materia di condominio.

Le ragioni dell’intervento normativo risiedono nell’insufficienza della disciplina contenuta nel codice civile, nella necessità di superare il concetto “verticale” del condominio e di adeguarlo alle nuove realtà edilizie (villette a schiera, supercondomini), nell’esigenza di cristallizzare normativamente gli indirizzi giurisprudenziali prevalenti, anche al fine di ridurre il contenzioso in materia.

Il provvedimento consta di 32 articoli, che novellano il Capo II del Titolo VII del Libro III del codice civile e gli articoli 2643 ss. c.c., e, con finalità di coordinamento, gli articoli 63 ss. delle disposizioni di attuazione e alcune leggi speciali

Tra le novità introdotte dalla riforma si segnalano le seguenti:

§   l’estensione dell’ambito di applicazione della disciplina del condominio al condominio “orizzontale” (es: villette a schiera) e al cd. supercondominio;

§   la procedura urgente per i lavori della messa in sicurezza del condominio in caso di pericolo e la previsione dell’intervento cautelare dell’autorità giudiziaria;

§   l’abbassamento dei quorum richiesti per deliberare sulle modificazioni d’uso e sulla sostituzione delle parti comuni e per deliberare sulle innovazioni;

§   l’ulteriore abbassamento del quorum per deliberare sulle innovazioni “di utilità sociale” (tra queste le innovazioni in materia di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, di superamento delle barriere architettoniche e di risparmio energetico);

§   le nuove regole per la costituzione dell’assemblea e per le relative deliberazioni e la disciplina della convocazione dell’assemblea;

§   il rafforzamento della figura dell’amministratore di condominio e l’ampliamento delle responsabilità connesse alla gestione condominiale;

§   l’introduzione dell’obbligo di polizza di assicurazione per gli atti compiuti dall’amministratore;

§   la possibilità di effettuare trascrizioni a favore e contro il condominio (efficaci nei confronti di tutti i condomini);

§   l’istituzione del registro degli amministratori presso le Camere di commercio;

§   l’aggiornamento delle sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio;

§   la nuova disciplina della riscossione dei contributi dovuti dai singoli condomini.

 

Con finalità di adeguamento alle innovazioni tecnologiche e di riduzione del contenzioso in materia, il progetto di riforma interviene sulla definizione delle parti comuni del condominio e contiene una specifica disciplina dell’installazione di impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva.

Ulteriori disposizioni del progetto di legge sono poi  volte a codificare taluni indirizzi emersi in giurisprudenza (ad esempio in materia di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento e condizionamento; in materia di equiparazione tra scale ed ascensori al fine di determinare il concorso alle spese da parte dei singoli condomini; in materia di individuazione del giudice competente a conoscere delle controversie tra condomini e condominio).

Relazioni allegate

Le proposte di legge confluite nel testo unificato approvato dal Senato erano corredate della relazione illustrativa.

Necessità dell’intervento con legge

Il progetto di legge reca novelle a fonti di rango primario (codice civile, disposizioni di attuazione e leggi speciali) il che rende necessario l’intervento con legge.

Rispetto delle competenze legislative costituzionalmente definite

Il contenuto prevalente del progetto di legge incide sulla materia, di competenza esclusiva dello Stato, di cui all’articolo 117, secondo comma Cost., lett. l) (principalmente nella parte ordinamento civile).

L’articolo 26 (che novella l’art. 71 disp. att. per introdurre la disciplina del registro degli amministratori di condominio) incide sulla materia delle “professioni”, che l’art. 117, terzo comma, Cost. attribuisce alla competenza concorrente tra Stato e Regioni.

Si ricorda che la Corte costituzionale ha più volte censurato alcune leggi regionali che avevano la medesima finalità di istituzione del registro degli amministratori di condominio.

Da ultimo con la sentenza n. 57 del 2007 la Corte ha dichiarato illegittima la L.R. Marche n. 28 del 2005 (Istituzione del registro degli amministratori di condominio e d’immobili) affermando che nell’introdurre un Albo degli amministratori di condominio, la regione ha oltrepassato la competenza legislativa che le è attribuita; in materia di professioni, infatti, lo Stato ha una competenza legislativa di tipo concorrente: a esso spetterà dettare le norme di principio, alle quali le regioni dovranno attenersi nell’emanare le proprie normative. L’individuazione della professione rientra fra i principi generali, di competenza esclusiva delle norme statali e poiché l’albo ha una funzione individuatrice della professione d’amministratore di condominio, esso può essere previsto e disciplinato soltanto da una norma statale. In mancanza di tale norma, le regioni non possono istituire elenchi d’amministratori di nessun tipo.

Incidenza sull’ordinamento giuridico

Attribuzione di poteri normativi

In relazione all’istituzione del registro degli amministratori di condominio (nuovo art. 71 disp. att.), l’articolo 27 del progetto di legge prevede un regolamento attuativo che dovrà essere emanato dal Ministro dello sviluppo economico – di concerto con quello dell’economia – entro 60 giorni dall’entrata in vigore della riforma. Il regolamento – sul cui testo dovranno essere sentite le associazioni degli amministratori di condominio – dovrà, in particolare: assicurare l’unitarietà del registro sul territorio nazionale; individuare le modalità di confluenza dei dati informatici; determinare i diritti di segreteria da corrispondere alle Camere di commercio da parte di coloro che chiedono di accedere ai dati; tali diritti potranno essere periodicamente aggiornati con decreto ministeriale.

Coordinamento con la normativa vigente

Il coordinamento si realizza attraverso l’uso della tecnica della novellazione, in particolare al codice civile e alle relative disposizioni di attuazione. Gli articoli 28, 29 e 30 hanno finalità di coordinamento di alcune leggi speciali con le modifiche introdotte al codice civile.

Collegamento con lavori legislativi in corso

Con riferimento ai profili processuali, si ricorda che il decreto legislativo n. 28 del 2010, all’articolo 5, contempla le controversie in materia condominiale tra quelle per le quali il tentativo di mediazione è condizione di procedibilità. Le disposizioni sulla mediazione obbligatoria entreranno in vigore il 20 marzo 2011. Si segnala che l’articolo 2, comma 16-decies del decreto-legge 225/2010 (inserito dal disegno di legge di conversione approvato definitivamente dal Senato), differisce tale data al 20 marzo 2012, limitatamente alle controversie in materia di condominio e di risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti.

Formulazione del testo

Per alcune osservazioni tecniche attinenti alla formulazione del testo si rinvia alle Schede di lettura.