27 aprile 2009		n.152/0
Disciplina fiscale delle locazioni immobiliari A.C. 599, 1806, 1807, 2292, 2378 Elementi per l’istruttoria legislativa

 

 

Contenuto

Le proposte di legge in esame prevedono l’introduzione di una imposta sostitutiva, in luogo del regime ordinario di imposizione, per i redditi da locazione percepiti da persone fisiche proprietarie di immobili.

Nell’esaminare il contenuto delle proposte di legge in esame, si segnala che la proposta A.C. 2378 verrà illustrata a parte in quanto, a differenza delle altre, dispone una delega al Governo per la riforma del regime fiscale delle locazioni immobiliari destinate non solo ad uso abitativo ma anche ad uso commerciale e produttivo.

 

Il reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili concorre alla formazione del reddito imponibile ed è costituito dal maggior valore tra la rendita catastale dell’immobile locato (art. 37, c. 1, D.P.R. n. 917/1986 TUIR) e il canonerisultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 15 per cento (art. 37, c. 4-bis TUIR); per i fabbricati siti nella città di Venezia centro, isole della Giudecca, Murano e Burano, la riduzione è elevata al 25 per cento.

L’articolo 8 della legge n. 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) dispone, ai fini fiscali, una ulteriore riduzione del 30% dei canoni relativi a contratti di locazione di immobili situati nei comuni c.d. ad alta densità abitativa, stipulati ai sensi dell’articolo 2, comma 3, ossia sulla base di accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle rappresentative dei conduttori, di durata non inferiore a tre anni e soggetti a particolari procedure per il loro rinnovo.

Sono previste, inoltre, ulteriori agevolazioni in favore dei proprietari di immobili interessati dal “blocco degli sfratti” limitatamente al periodo di sospensione della medesima procedura esecutiva. Da ultimo, è stato disposto il blocco degli sfratti dal 1° marzo 2008 al 30 giugno 2009 (L. n. 9/2007, e successive proroghe introdotte dal DL n. 248/07, art. 22-ter, e dal DL n. 158/08, art. 1). L’agevolazione prevede l’esclusione dal reddito, per il periodo della sospensione della procedura esecutiva, degli immobili adibiti ad uso di abitazione situati nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta densità abitativa e locati a soggetti disagiati. Le suddette agevolazioni hanno normalmente carattere temporaneo in quanto sono fruibili dal proprietario relativamente al periodo interessato dal blocco degli sfratti.

 

Alcune tra le proposte in esame (nn.1806, 1807, 2292) modificano anche la disciplina vigente in materia di detrazione fiscale in favore degli inquilini contenuta nell’articolo 16 del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR).

L’articolo 16 del TUIR dispone:

-                     per i soggetti che stipulano un contratto di locazione per abitazione principale ai sensi della legge n. 431/98, una detrazione di 300 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro, e 150 euro se il reddito non supera 30.987,41 (comma 01);

-                     per i soggetti che stipulano un contratto di locazione per abitazione principale ai sensi dell’art. 2, c. 3, e dell’art. 4, c. 2 e 3, della L. n. 431/1998, spetta una detrazione pari a 495,8 euro per redditi fino a 15.493,71, e pari a 247,90 per redditi fino a 30.987,41 (comma 1);

-                     per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza nel comune del luogo di lavoro e ivi stipulano un contratto di locazione per l’abitazione principale spetta una detrazione per i primi tre anni pari a 991,60 per redditi fino a 15.493,71 e pari a 495,80 per redditi fino a 30.987,41 (comma 1-bis);

-                     per i giovani che stipulano un contratto di locazione per abitazione principale spetta, per i primi tre anni, una detrazione pari a 991,60 euro per redditi fino a 15.493,71 (comma 1-ter).

Il comma 1-quaterstabilisce che le predette detrazioni non sono tra loro cumulabili e il contribuente può scegliere quella a lui più favorevole. Ai sensi del comma 1-quinquiesla misura della detrazione è da rapportare alla eventuale frazione di anno cui si riferisce il contratto. Infine, il comma 1-sexiesstabilisce che, in caso di incapienza, la quota non detratta viene comunque riconosciuta al contribuente.

Imposta sostitutiva per i proprietari immobiliari

Le proposte di legge nn. 1806, 1807 e 2292 prevedono l’applicazione di una imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali fissata in misura pari al 20%. Sul piano normativo, si interviene sostituendo il comma 4-bis dell’articolo 37 del TUIR ai sensi del quale, come sopra ricordato, l’imponibile è determinato dal canone di locazione ridotto del 15%.

In merito all’ambito oggettivo, le proposte n. 1806 e n. 2292 prevedono l’applicazione dell’imposta sostitutiva ai redditi di locazione di unità immobiliare adibite ad abitazione “regolarmente registrati ai sensi della disciplina vigente in materia”, mentre la proposta n. 1807 fa riferimento esclusivamente ai contratti di locazione di immobili adibiti ad abitazione principale “stipulati ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431”.

Nella proposta n. 2292 non viene richiesto il requisito dell’abitazione principale, per cui l’imposta si applica a qualunque contratto di locazione di immobili utilizzati a fini abitativi.

La proposta n. 1807 prevede l’introduzione dell’imposta sostitutiva per la sola tipologia di contratti di locazione ivi individuata; per le altre tipologie di contratti di locazione il relativo reddito, a seguito della sostituzione del richiamato comma 4-bis, perderebbe il beneficio della riduzione del 15% ai fini fiscali.

Le tre proposte, inoltre, subordinano il beneficio all’indicazione in dichiarazione degli estremi di registrazione del contratto di locazione e rinviano ad un D.M. la definizione delle modalità attuative.

 

La proposta n. 1806 interviene sulla determinazione della base imponibile prevedendo l’abrogazione dell’art. 8 della legge n. 431/1998 recante la ulteriore riduzione dell’imponibile in misura pari al 30% per i contratti stipulati in base ad accordi definiti nei comuni ad alta densità di popolazione.

 

La proposta di legge n. 599 si differenzia dalle precedenti in quanto, pur prevedendo l’applicazione del regime sostitutivo a tutti i redditi di locazione di immobili ad uso abitativo stabilisce diverse misure di aliquote ed in particolare:

-                     per i contratti stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 3, della L. n. 431 del 1998 si applicano le seguenti misure:

a)               aliquota 12,5 per cento, fino a tre immobili;

b)               aliquota 18 per cento, fino a otto immobili;

c)               aliquota 23 per cento oltre otto immobili,

-                     per gli altri contratti si applica, indipendentemente dal numero degli immobili, l’aliquota del 23%.

Diversamente dalle altre proposte sopra esaminate, l’imposta corrisposta è sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e non anche delle relative addizionali regionali e comunali IRPEF le quali andrebbero, pertanto, comunque corrisposte.

La proposta di legge n. 599, inoltre, precisa che l’imposta sostitutiva non si applica qualora i redditi risultino “esenti in seguito all’applicazione delle deduzioni previste dalla normativa vigente” (art. 1, c. 2).

L’applicazione del regime fiscale più favorevole sembrerebbe riferito alle deduzioni dalla base imponibile per assicurare la progressività dell’imposta contenute nella formulazione dell’articolo 11 del DPR n. 917/1986, ormai non più vigente in quanto interamente sostituito con decorrenza dal 2007.

Detrazione fiscale per i locatari

Le proposte di legge nn. 1806, 1807 e 2292 modificano la disciplina relativa alle detrazioni fiscali in favore dei locatari degli immobili intervenendo sull’articolo 16 del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR).

 

Le proposte nn. 1806 e 1807 introducono una misura di detrazione fiscale in luogo di quelle previste nei commi 01, 1 e 1-bislasciando, invece, inalterate le disposizioni contenute negli ultimi tre commi dell’articolo 16 del TUIR.

Ai sensi del comma 1 dell’art. 16 proposto, ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale spetta una detrazione pari al 19 per cento del canone di locazione corrisposto. La proposta n. 1807 specifica che il contratto di locazione deve essere stipulato ai sensi dell’art. 2, c. 3 della L. n. 431/1998, mentre la proposta n. 1806 fa riferimento a tutti i contratti di locazione.

La misura della detrazione deve essere rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste la destinazione dell’abitazione principale.

Il comma 1-quinquies dell’art. 16 vigente riporta, nel primo periodo, un contenuto normativo identico a quello contenuta nel nuovo comma 1 proposto.

Complessivamente, la nuova formulazione dell’articolo 16 prevede, oltre alla nuova misura proposta, anche la detrazione in favore dei giovani di età compresa fra i 20 e 1 30 anni. Rimane ferma la incumulabilità dei due benefici disposta dal comma 1-quater e il diritto per il contribuente all’attribuzione della quota non detratta per incapienza (comma 1-sexies).

 

La proposta n. 2292 introduce una detrazione fiscale sostituendo interamente l’articolo 16 del TUIR.

La nuova formulazione riconosce ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione una detrazione pari al 19 % del canone di locazione corrisposto, fino ad un massimo di 2.500 euro. La proposta in esame non prevede espressamente il requisito dell’abitazione principale. Precisa che la misura della detrazione deve essere rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste “tale destinazione”.

Rispetto alla formulazione vigente il contribuente “incapiente” perde il diritto al recupero della quota non detratta.

 

A.C. 2378

 

L’articolo 1 della proposta in esame delega il Governo a disciplinare il riordino del regime di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili destinati ad uso abitativo, commerciale e produttivo.

 

Si prevede, in primo luogo, l’introduzione di un regime di imposizione sostitutivo da applicare in luogo del regime ordinario dell’IRPEF e relative addizionali nonché dell’IRES (lettere a) e b) del comma 1).

Il nuovo regime riguarda i redditi di locazioni realizzati con riferimento a nuovi contratti stipulati; se il locatore è una persona giuridica, si applica la disciplina prevista per le Società di investimento immobiliare quotate (SIIQ), introdotta dall’artcolo 1, commi 119-141, della legge 296/2006.

Il regime speciale delle SIIQ prevede, in deroga al principio generale in base al quale gli utili sono tassati in capo alla società partecipata al momento del realizzo, che gli utili siano tassati in capo ai soci al momento della loro distribuzione da parte delle SIIQ. A tal fine, la disciplina obbliga le SIIQ a distribuire annualmente almeno l’85% degli utili realizzati. I dividendi distribuiti, inoltre, sono soggetti ad un regime speciale agevolato che prevede l’assoggettamento ad una ritenuta fiscale fissata in misura pari al 15% o al 20% a seconda della tipologia del contratto di locazione stipulato.

Per quanto riguarda, invece, i contratti di locazione in essere l’applicazione del regime agevolato è subordinata ad una rinegoziazione dei contratti medesimi che preveda una rideterminazione del canone di locazione in misura inferiore ad almeno il 20% dei valori medi di mercato individuati dall’Agenzia del Territorio.

Sarebbe opportuno chiarire se, in presenza del regime di imposizione sostitutivo, il contribuente possa comunque scegliere, se più conveniente, l’applicazione del regime ordinario di imposizione.

 

La lettera c) del comma 1 prevede l’introduzione di agevolazioni fiscali in favore delle persone fisiche locatari di immobili ad uso abitativo. La misura del beneficio deve essere adeguata, in termini complessivi, all’agevolazione fiscale riconosciuta per l’acquisto della prima casa.

Per gli acquisti di immobili da adibire ad abitazione principale sono previste aliquote ridotte dell’IVA (se il cedente è il costruttore), dell’imposta di registro (per le cessioni tra privati) nonché di imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. In particolare, si applica l’aliquota IVA al 4% (in luogo del 10% ovvero del 20% per le case di lusso), l’aliquota del 3% per l’imposta di registro (in luogo del 7%) e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (168 euro ciascuna) in luogo dell’imposta proporzionale (rispettivamente 2% e 1%);

 

Ai sensi della lettera d) del comma 1, dovranno essere introdotti ulteriori sgravi fiscali in favore di tutti i contribuenti (ivi comprese le SIIQ) relativamente ad immobili – acquistati o locati – che presentino i seguenti requisiti:

-                     immobili di nuova costruzione realizzati in piena conformità delle disposizioni vigenti, con particolare riguardo alle norme di protezione dal rischio sismico, a quelle sul contenimento dei consumi energetici ed a quelle sull’utilizzo di fonti di energia rinnovabile a basso impatto ambientale.

 

I benefici fiscali in parola dovranno interessare sia la fase dell’acquisto degli immobili sia il reddito prodotto dalla loro locazione. La misura del beneficio dovrà essere modulata in ragione delle caratteristiche qualitative e costruttive degli immobili nonché della riduzione del canone di locazione rispetto ai valori medi individuati dall’Agenzia del Territorio.

 

Sul piano organizzativo e procedurale, nonché in merito al contrasto all’evasione fiscale, il comma 1 prevede:

-                     l’attivazione di meccanismi finalizzati al riordino della redditività degli immobili pubblici, affidati a terzi in regime di locazione abitativa, produttiva e commerciale(lettera e));

-                     semplificazione e accelerazione delle procedure giudiziarie e amministrative finalizzate al rilascio degli immobili per finita locazione o per morosità, anche attraverso l’uso della Forza pubblica. Dovranno, in ogni caso, essere fatte salve le disposizioni in materia di riconoscimento dell’avviamento commerciale (lettera f)).

-                     rafforzamento delle sanzioni per le violazioni fiscali in materia di contratti di locazione (lettera g)) e coinvolgimento dei Comuni nell’accertamento della regolarità dei contratti di locazione, di comodato e di uso gratuito. A tal fine possono essere sottoscritte specifiche convenzioni con il Ministero dell’economia e delle finanze ovvero con l’Agenzia delle entrate con particolare riguardo ai comuni ad alta intensità abitativa, ai comuni turistici e ai comuni con sedi universitarie. Viene esteso anche a periodi inferiori al mese l’obbligo di comunicare all’autorità di pubblica sicurezza la consegna dell’immobile a qualunque titolo ad un altro soggetto entro le 48 ore (lettera h)).

La disposizione reca, tra i principi di delega, una novella alla normativa vigente:

-                     introduzione di misure premiali in favore dei Comuni che raggiungano adeguati standard di controllo nella lotta alle violazioni della disciplina fiscale delle locazioni (lettera i));

-                     introduzione della facoltà per i Comuni ad alta intensità abitativa di introdurre una maggiore imposizione per gli immobili lasciati sfitti o dichiarati a disposizione del proprietario per un periodo continuativo superiore a sei mesi (lettera l)).

La disciplina fiscale reca disposizioni specifiche per gli immobili tenuti a disposizione del proprietario e non locati. In particolare, ai fini delle imposte dirette (IRPEF e relative addizionali) la base imponibile deve essere incrementata di 1/3 (articolo 41 del D.P.R. n. 917/1986) mentre ai fini ICI è concesso ai Comuni di applicare una diversificazione di aliquota per gli immobili non locati (articolo 6 del D.Lgs. n. 504/1992);

-                     coordinamento del nuovo regime impositivo con il federalismo fiscale diretto a prevedere, in particolare, la partecipazione degli enti locali al gettito dell’imposta sostitutiva (lettera m));

-                     istituzione di una banca dati per il monitoraggio e il controllo degli alloggi privati in locazione. La banca dati dovrà essere istituita presso il Ministero dell’economia e finanze e sarà alimentata con i dati forniti dall’Agenzia delle entrate, dalle Conservatorie dei registri immobiliari, dal Catasto, dalle Camere di commercio, dai Comuni, dalle questure e dai fornitori di servizi idrici, elettrici, telefonici e gas (lettera n)).;

-                     avvio di un programma speciale di accertamenti nel settore delle locazioni immobiliari che assicuri l’esercizio di almeno 100.000 verifiche annue (lettera o)).

 

Si evidenzia che recentemente sono stati approvati diversi provvedimenti volti a rafforzare le attività di controllo e accertamento fiscale. Appare opportuno ricordare le disposizioni recate dall’art. 27 del D.L. n. 185 del 2008 (cd. “manovra d’estate), nonché dall’art. 7 del D.L. n. 5 del 2009 (cd. “decreto incentivi”).

Taluni interventi del legislatore hanno specificamente riguardato le attività di verifica nel settore immobiliare, nonché il coinvolgimento degli enti locali nell’esercizio dei poteri di accertamento dei tributi.

Con riferimento al settore immobiliare, da ultimo si ricordano gli interventi recati dalla legge finanziaria 2008 (legge n. 244 del 2007) in tema di obbligo di iscrizione catastale per le variazioni o i trasferimenti diritti reali su immobili di soggetti iscritti al registro delle imprese. Va altresì segnalato che il disegno di legge Comunitaria 2008 (A.C. 2320, articolo 22, comma 4, lettera f), e comma 5), in tema di accertamento automatico dell’ IVA e dell’imposta sui redditi, propone di precludere all’amministrazione la possibilità di effettuare un accertamento automatico basato sul valore normale degli immobili ceduti, consentendo in tale ipotesi l’applicazione dei valori catastali.

Per quanto attiene al coinvolgimento degli enti locali nell’attività di verifica, il D.L. n. 112 del 2008 (articolo 83, comma 4) ha recentemente disposto che il Dipartimento delle finanze del MEF, con cadenza semestrale, fornisca ai Comuni, anche per il tramite dell’ANCI, l’elenco delle iscrizioni a ruolo delle somme derivanti da accertamenti ai quali abbiano contribuito i comuni medesimi.

 

Il comma 3 (recte: comma 2)stabilisce che i decreti di attuazione saranno adottati dal Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro dell’interno e con il ministro delle Attività produttive limitatamente alle locazioni commerciali.

Gli schemi di decreto saranno trasmessi alle Camere per il parere; decorso il termine per l’espressione dei pareri, i decreti potranno comunque essere adottati.

 

Profili finanziari

La proposta n. 599 è l’unica, tra quelle esaminate, che prevede una norma di copertura finanziaria degli oneri pari a un milione di euro a decorrere dal 2009.

In merito alla formulazione dell’articolo 3, si segnala la necessità di aggiornare i riferimenti indicati per la copertura finanziaria.

 

La relazione illustrativa allegata alla proposta di legge n. 2292 afferma che le misure previste (introduzione di una imposta sostitutiva per i redditi di locazione realizzati dal proprietario e detrazione fiscale in favore dei locatari) sono dirette ad incentivare la registrazione di contratti di locazione e, pertanto, consente di ottenere un gettito per l’erario superiore di quello che si ricava oggi dall’applicazione dell’aliquota ordinaria. Inoltre, sempre secondo quanto indicato nella relazione, la proposta introduce un “contrasto di interessi, che potrebbe far emergere una larga parte di (…) economia in nero”.

 

Per quanto concerna la proposta n. 1806 appare opportuno segnalare che l’articolo 8 della legge n. 431/1998, del quale si prevede la soppressione, reca, nei commi 6 e 7, due autorizzazioni di spesa pari, rispettivamente, a 185,9 milioni e a 30,9 milioni di euro annui.

 

Compatibilità comunitaria

Esame del provvedimento in relazione alla normativa comunitaria

 

Documenti all’esame delle istituzioni dell’Unione europea
(a cura dell'Ufficio Rapporti con l'Unione europea)

Con riferimento all'art. 1, comma 1, lett. d) della pdl C 2378, si segnala che la Commissione europea, nell’ambito del secondo riesame strategico della politica energetica dell’UE, ha presentato una proposta di rifusione della direttiva sul rendimento energetico degli edifici (COM(2008)780). La proposta è intesa a migliorare l’efficacia delle disposizioni vigenti in materia di risparmio energetico nel settore edilizio, segnalando, altresì, la necessità di integrare l'intervento normativo europeo da essa prospettato con altre misure quali, ad esempio, la promozione di incentivi finanziari e fiscali.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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